블로그강의(18) 앞으로 좋아질 상가 찍기

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목차

0. 투자개요
1. 이럴 거면 투자는 왜 하는 건가?
2. 배우지 않아도 투자를 할 수 있다? <-- 16강

 

I. 트라이포드
1. 소득의 트라이포드 : 노동 소득이 더 중요한데?
2. 소득의 트라이포드 : 자본 소득 세팅하는 게 쉬운 게 아님
- 중산층 진입 전 가장 소중한 자산
- 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환
3. 소득의 트라이포드
- 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다

II. 부동산 투자
1. 분양권
- 하락기도 무섭지 않은 쫄보의 분양권 투자법
- 확정수익 분양권 투자 Part.1 : 구도심 신축 투자 사례 1~2
- 확정수익 분양권 투자 Part.2 : 구도심 신축 투자 사례 3
2. 갭투자
3. 재건축 재개발(1)
4. 다주택 vs 일시적2주택

III. 수익형 파이프라인
1. 상가
(1) 상가투자 기초편

(2) 상가투자의 시작 

 . 신축상가 투자 개요

 . 구축상가는 리스크가 없는가

 . 앞으로 좋아질 상가 찍기 ← 여기

(3) 상가투자 심화

 . 항아리 상권 학원자리, 병원자리

 . 역세권 2층 

 . 지신산업센터 1층

 . 오피스 상가

 . 단지내 상가 

- 부록먼저 : 동탄2 시범단지 우측 상권분석
2. 오피스
3. 지식산업센터
4. 공장

IV. 싸게 사는 법
1. 경매
2. 공매
3. 급매와 초급매

IV. 빨리 사는 법
1. 부동산 단톡 상승장

V. 잘 파는 법
1. 연락의 중요성
2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

VI. 부동산 투자 철학
1. 소크라테스처럼 질문하라
2. 루소처럼 걷고 상상하라
3. 소로처럼 느끼고 보는 법
4~8. TBD

VII. TBD

블로그강의(18)

 

2-3. 앞으로 좋아질 상가 찍기

 

지난 몇해동안 유명 상권들이 모두 떡락하는 모습을 지난 몇년간 지켜볼수 있었다. 투자자라면 부정적인 뉴스를 보며 혀만 차고 있으면 안된다. 신규 투자를 준비하는 입장에선 이런 현상을 당대에 직접 목격한것 자체가 행운이다. 사건의 단면만 취재한 기사들을 보고 상가는 이제 다 망한다고 확대해석하면, 평생 투자로 돈을 벌기 힘들다. 기사에 휘둘릴게 아니라 그런 결과가 왜 일어났는지 분석하여 원인들을 도출하는 과정을 직접 해봐야 한다. 그리고 분석 결과에 기반하여 앞으로 질 상권과 버틸 상권, 향후 뜨는 상권은 어디인지를 공부하는게 맞다. 내가 14년부터 22년까지 상가를 투자하며 느낀건 배후에 주거지를 잔뜩 두고 있고 앞에 지하철역 등의 집객요소를 두고 있는 상가는 왠만하면 망하지 않는다는 거다. 그렇다고 주거지와 지하철 역 사이의 모든 상가가 잘된다는 건 아니다. 주거지에 사는 사람들이 전철역을 이용하는 동선 내에 들어가는 상가들이 잘된다. 이런 요소들을 디테일하게 공부해야 한다. 내 돈 수억을 써서 하는 투자니까 말이다. 자본도 경험도 모자란 상가투자 부린이 입장에서 좋은 결과를 만들어낼수 있는 방법은 단 한가지 방법 뿐이다. 죽도록 공부해서 지식을 쌓고 최고의 가성비 투자를 하는 것. 여기서 말하는 가성비는 적은 금액으로 투자하여 월세수익과 동시에 차익까지 만들어내는 투자를 말한다.

 

앞선 글에서 신도시나 신규택지지구에 생기는 상가들을 이야기하였다. 이번 장에선 구축상가에 대한 이야기를 해보고자 한다. 구축상가를 사는 방법은 일반매매와 경매를 통한 취득 정도가 있다. 일반매매는 말그대로 부동산에 찾아가 매물을 물어 매매의향이 있는 상가를 가져오는 것이고, 경매는 대법원 홈페이지나 지지옥션 탱크옥션 등의 경매 전문 사이트를 찾아보고 경매에 나온 물건들의 리스트를 보며 권리분석 후 입찰을 하여 취득하는 방법이다. 어떤 방식으로 사든 상관이 없다. 장단점이 있으니까. 관심이 있는 지역에 찾아가 공인중개사 사무소를 뒤져 숨은 매물을 찾아내는 방법은 나만 알고 있는 정보가 될수 있어 경쟁이 덜하다. 급급매를 잡을 경우 경매보다 더 가성비 높은 투자를 할수가 있다. 경매 역시 시세보다 저렴하게 구할수 있는 방법으로 널리 알려져 있지만 너무나 많은 사람들에 오픈되기 때문에 좋은 물건을 내가 낼름 먹기엔 난이도가 상당히 높다. 날고 긴다는 고수들도 2등 3등으로 적어내서 입찰에 실패하는 모습을 볼수있다. 여기 상가 투자의 핵심이 있다. 싸게 사야 한다는 것. 물건의 가치보다 낮게 시장에 나온 매물을 알아보고 살수 있어야 한다. 미래에는 가치가 높아질 게 분명하지만 현재에는 저평가 받고 있는 상가들을 알아볼 수 있어야 한다. 그런 물건들은 고수들이 다 가져갈게 아닐까라는 생각이 들겠지만 그렇지 않다. 전국에 고수들이 많은 건 분명하지만 그들도 자본이 무한한 것은 아니기도 하거니와 어느정도 구분상가로 부를 쌓은 사람들은 통건물이나 토지 등으로 넘어가기 때문에 초보인 우리에게도 충분히 기회가 온다.

 

구축상가를 살때 역시 앞으로 좋아질 놈을 사는게 맞다. 그럼 최고로 좋아지는 구축상가는 무엇일까. 답은 역시나 개발이다. 상가들 입장에선 '매출'이 최고 존엄의 가치이기 때문에 매출이 잘 나올, 그러니까 크게 개발이 되면 장땡이다. 그럼 구도심이나 구축상가에서 매출이 앞으로 더 잘 나올 개발 요인이 무엇일까? 세대수의 증가와 동선의 바뀜이 가장 큰 매출증대 효과를 불러올 것이다. 구축 상가에서의 세대수 증가는 무엇을 뜻할까. 바로 재개발재건축 정비사업과 근처 공터 부지들이 아파트로 변하는 것 정도를 들수있겠다. 예를 들어 재개발재건축을 실시하면 보통 수직증축이 되기 때문에 1천세대 아파트에서 2천세대 아파트로, 2천세대 구역에서 4천세대 구역으로 변하곤 한다. 이렇게 되면 상권이 급격하게 성장한다. 한정된 상가부지일 경우 새롭게 2천세대, 5천세대, 1만세대에 걸맞는 상점들이 새롭게 들어오기 때문에 기존 상가주 입장에선 매우 즐거운 일들이 벌어질수 있다는 거다.  

 

아래 지도를 보자. 광명사거리역 위쪽을 보면 광명 2동 재개발 구역들이 있다. 대략 30만 제곱미터 안에 있던 저층주택들이 싹다 재개발이 된다. 지도에 표시한 것만 대략 30만제곱미터이니 4500세대 정도가 기존에 살았었는데, 재개발이 완료되면 8천세대까지 세대수가 증가한다.(지도 위에 구역이 더있는데 해당 구역은 광명사거리역까지 도보로 이동하지 않을 것 같아 그냥 안집어넣었음)

철거 전 위성사진

여긴 원래도 상가 주인 입장에선 좋았는데 더 좋아지는 것이다. 아파트들이 새로 생기면 재개발 아파트들에서 광명사거리역까지 가는 길목의 상가들은 매출이 훨씬 더 증가하게 된다. 동선 지도를 그리면 아래와 같을 것이다. 저쪽 상가는 지금이 아마 최악일 것이다. 재개발을 한다고 주택들을 모두 밀어버렸기 때문에 수천세대가 날라간 상황이기 때문이다. 그래도 이 주변은 수요가 엄청나기 때문에 아무 문제가 없겠지만, 그럼에도 불구하고 만에하나 재개발 하는동안의 매출 하락을 견디지 못하는 임차인과 임대인의 경우 물건을 내놓을수 있는데 그런 물건이 나오면 무조건 잡아야 한다. (현재는 매물이 없다)

 

동선 그리기

동선 3개가 겹치는 8번출구 근처 상가들의 가치가 제일 많이 올라갈 것 같다(서쪽에 부출입구가 있다면). 물론 저쪽 상가들은 이미 엄청 좋은 곳들이지만 앞으론 더 좋아질 거다. 장사가 더 잘되고 임대료를 더 올려도 감당이 되니 임대인과 임차인 모두 신이 나는 상황이 된다. 재개발 구역 단지내 상가도 좋긴 하지만 단지내 상가가 너무 많을 경우 수요가 한정적인데 분산되기까지 하니 단지내상가와 주동선상 상가를 비교하여 상가 매입을 하는 것이 더 좋을 것이다. 단지내 상가 중 하나를 선택한다면(선택할 수 있는 상황이 되지도 않겠지만.. 상가 물량은 재개발 조합원들이 대부분 가져간다) 가장 좋은 자리는 가장 사람들이 많이 이용하는 출구 쪽의 상가이다.

 

단지내 상가는 아니지만 좋아질 자리들은 주출입구 혹은 부출입구로 나와서 지하철 역사 입구로 가는 동선상의 자리이다. 광명사거리역의 경우 7호선으로 강남 근교의 역사이기 때문에 재개발 이후 입주한 사람들의 출퇴근 인구가 상당할텐데, 얼마나 소비가 많이 일어날지 벌써부터 궁금해진다. 위의 동선을 보면 대로변을 위주로 화살표를 그려놨지만 아파트 주출입구가 어디로 나느냐에 따라 동선이 다른 식으로 생길 수도 있다. 현장 임장을 해보니 7번과 8번 출입구로 나와서 북쪽으로 올라가는 '인도'의 컨디션이 썩 좋지 못하다. 중간중간에 쓸데없는 신호등도 있고 인도의 폭도 상당히 좁다. 골목길이 출근동선이 더 좋을 경우 당연히 해당 동선이 나오는 이면 상가들의 가치도 올라간다는 점을 스스로 생각할 수 있어야 한다. 10번 출구로 들어가는 위 지도의 빨간색 화살표 동선상 상가주택들도 가치가 올라가 수 있다. 그래서 빨간색 화살표 로드뷰를 한번 봤더니..

 

10번 출구로 가는 샛길은 너무 열악하다. 사람들이 잘 안다닐듯.

 

이렇게 생겼다. 

최악이다.

 

사람들이 안다닐 것 같다. 여기도 얼른 재개발을 해야할듯. 주택들이 있어 넓힐수 있는 도로가 아니기 때문에 10번출구로 들어가는 동선은 딱히 좋아지진 않을 것 같다. 물론 이런 생각도 편견일수 있다. 스스로 이런 편견이 있을때 매입을 서둘러야 하는거 아닌가 싶기도 하고. 

 

광명사거리역 가는 길

7번 8번 출구로 나와서 6차선 도로변으로 걷는 인도는 이렇게 생겼다. 아래 사진은 동선상에 지어지는 신축빌딩의 위치이다. 낙후된 상가촌인데 여기 좀 규모가 되는 프라자 상가가 들어서면 확실하게 매출이 나올 거라는 생각이 든다. 역시 자본을 가진 사람은 행동이 발빠르다.  

 

대단. 최고의 자리다..

 

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이번 강은 여기까지. 

19화에서 뵙겠습니다.