블로그강의(6) 확정수익 분양권 투자 Part.1 천안 시흥

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목차 

 

I. 머릿말 

 1. 소득의 트라이앵글 : 노동 소득이 더 중요한데?

 2. 소득의 트라이앵글 : 자본 소득 세팅하는게 쉬운게 아님

  - 중산층 진입 전 가장 소중한 자산

  - 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환

 3. 소득의 트라이앵글 

  - 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다 

 

II. 부동산 투자

 1. 분양권

  - 확정수익 분양권 투자 Part.1 : 구도심 신축

 2. 갭투자

 3. 재건축 재개발

 

III. 수익형 파이프라인

 1. 상가 

 2. 오피스

 3. 지식산업센터

 4. 공장 

 

IV. 싸게 사는 법

 1. 경매

 2. 공매

 3. 급매와 초급매

 

V. 잘 파는 법

 1. 연락의 중요성

 2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

 

VI. 부동산 투자 철학

 1. 소크라테스처럼 질문하라 

 2. 루소처럼 걷고 상상하라

 3. 소로처럼 느끼고 보는 법

 4~8. TBD

 

VII. TBD

 

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- 확정수익 분양권 투자 Part.1 : 구도심 신축 분양권

 

연차휴가 사용이 15일로 정해져있던 대기업 재직 시절 나스스로를 하루 벌어 하루 먹고사는 하루살이라고 생각했다. 몸이 아파도 집안에 이벤트가 있어도 모두 포기하고 일당 20만원을 벌러 사무실로 출근을 했으니까. 내 시간과 내 몸을 내 마음대로 쓸수 있는 자유가 없었다. 매년 수천만원, 아니 매월 수백만원 정도의 생활비만 자동으로 들어온다면 아플때 쉬고 가족 행사에 참여할 수 있었을텐데.

 

자유는 그렇게나 얻기 힘든 것이다.

참 비싸다.

 

 

분양권투자 Part.1 성공을 부르는 구도심 신축 분양권 투자

 

나를 비롯한 주변의 중산층들이 높은 비율로 수행했고 거의 확실한 이익을 가져다줬던 투자가 바로 부동산 침체기-상승초입기의 아파트 분양권 투자였다. 이미 생활 인프라가 모두 갖춰져 있는 입지 좋은 구도심에 들어서는 신축 아파트는 거의 예외없이 상승기에 인근의 다른 상품보다 '먼저', '대폭' 올라 예비 자산가들을 만들어 냈다(여기서 '먼저'가 중요하다. 먼저 오른 자산을 매도하고 이제 키를 맞추려는 2등 자산으로 갈아탈 수 있기 때문이다).

 

구도심 신축 분양권 투자의 특징과 전략을 살펴보자.

 

근처 구축아파트, 주택, 빌라의 집주인들이 본인들의 동네에 들어오는 신축 아파트의 분양가를 보고 놀라 매수를 하지 않는다. '신도시도 아닌 우리 동네 아파트에 저 가격에 아파트를 분양을 하다니 미쳤구나. 아마 아무도 안들어갈걸' 이라고 생각하며 동네의 원 주민들은 투자를 꺼린다.

 

다 지어지고 멋지게 도색 및 조명까지 들어가고 나면 동네 주민들 모두가 살고싶어하는 물건이 될게 뻔히 보임에도 불구하고 미계약이 속출하고 미분양으로 이어진다. 사람들의 상상력이 거기까지 미치지 못하기 때문이다. 수십년의 관성을 이겨내기란 여간 쉬운게 아니니까. 원주민들에 의해 방치된 그런 분양권들은 입지와 상품의 가치를 알아본 발빠른 혁신가-얼리어답터 계열 외지투자자 집단에 의해 소진이 되기 마련이다.

 

그렇게 분양권 완판 후 현지인들은 뭔가 잘못됐음을 감지한다. 

 

이런 현상은 부동산침체기에 전국 모든 구도심에서 일어난다. 이제는 그걸 아는 사람들이 많아져서 안될거라고? 천만에. 사람은 망각하는 특성을 갖고 있기 때문에 역사는 되풀이된다. 이번 장과 마찬가지로 다음 침체-상승장초입에도 비슷한 일이 발생할 것이니 때를 기다리다 타이밍이 왔을때 안테나를 세워 구도심 신축 분양권에 관심을 갖으면 소액투자로 자산을 쌓을 수 있다. 이는 미래에 확정적으로 열려있는 기회이니, 크고작은 자산을 쌓을 사람은 무조건적으로 해야할 투자다.

 

만약 부동산 10년 주기설이 대충 맞다고 친다면 기회는 [(평균수명 - 내 나이)/10]회 만큼 남아있다. 평균수명이 85살이라고 치고 내 나이가 40살이라면 아직 기회가 *4.5번이나 남았다는 소리다. 늙어서 무슨 투자냐고 죽기 전 마지막 15년은 뺀다고 치더라도 투자할 기회가 3회나 남았다는 거다.

* (85-40)/10=4.5  

 

이제 잡설은 줄이고 직접 경험했거나 지켜본 케이스를 가지고 다음번 기회를 어떻게 잡을지 공부를 해보자.

 

 

(1) 천안 원도심 초역세권 주상복합 사례

 

구도심 낙후지역인 천안역의 초초역세권에 주상복합 아파트 천안역사 동아라이크텐이 분양을 시작했었다. 하지만 해당 분양권은 장기 미분양상태에 돌입한다. 국가와 민간에서 1조원 이상을 투입하여 역세권을 개발하겠다는 대대적 발표를 했음에도 불구하고 원도심 주민들과 인근 지역민들은 개발되어봤자 천안역은 사람이 살수 있는 동네가 아니라는 편견을 가지고 완전히 무시했다. 심지어 천안에 15년 이상 거주중인 내 친척들과 천안-아산 디스플레이 단지에서 10년 이상 일하고 있는 내 대기업 동기들까지 모두 말이다.

 

그 사이 외지투자자들이 몰려와 남은 분양권을 쓸어갔다. 완판 후 개발 계획이 하나하나 착공에 들어가고 새로운 개발 계획들이 나오며 천안역 위에 올라간 주복의 가치는 급등 중이다. 이미 2억 가까운 차익을 남기고 exit한 투자자들도 있고, 나처럼 전월세를 공급하며 장기보유로 선회한 사람들도 꽤 많다. 분양가 3.2억에 전세가 3~4억이니 1천만원 대의 투자금을 2년 굴려 미래가 창창한 입지의 괜찮은 자산을 쌓은 것이다. 지금 이 순간에도 천안역은 계속 발전 중이다. 

 

 

 

(2) 시흥 구도심 초역세권 주상복합 사례 

 

좋은 입지에도 불구하고 정치적 이유를 포함한 여러가지 원인에 의하여 개발이 더뎠던 시흥시 대야동과 신천동의 경계에 서해선 신천역이 개통하는 동시에 초고층 49층 브랜드 주복인 시흥센트럴푸르지오가 2천세대 가까이 올라갔다. 워낙 낙후된 도심에 그런 상품은 처음이었기에 역시나 이곳도 원주민들이 몰려가지 못했다. 4억 가까운 분양가였는데, 인근 30평대 아파트들의 가격은 2억대였으니까. 이곳 역시 초기에 미계약 미분양분이 있었다. 완판 후에도 오랜 기간 아주 낮은 프리미엄 상태에 있었다. 

 

당시의 반응을 살펴보자.

 

1. 이동네에 무슨 4억짜리 아파트냐, 분명 가격이 떨어질 것이다. 그때 사야지.

2. 여기 뭐가 있다고 아파트를 짓냐. 심지어 초등학교도 없다.

3. 서해선 영양가도 없는 노선이 필요한가? 지금처럼 버스타고 부천역가서 지하철 타는게 더 편하다. 우린 그게 익숙하다.

4. 주변에 모텔술집 천지인데, 다른데면 몰라도 거긴 못산다.

 

모텔과 술집은 사람들이 모이는 입지가 좋은 곳이라는 거다

그 당시에 P1억을 주고 샀으면 3~4억 정도의 차익을 남길 수 있었다.

 

위 댓글은 아름다움 내집갖기 카페에 달려있는 아직도 살아있는 댓글이다. 검색하면 나온다. 시흥에 10년 넘게 거주중이신 분은 지금쯤 무슨 생각을 하고 계실까. 현재 시센푸(시흥센트럴푸르지오)는 국평 기준 9억 근처에 거래가 됐고, 호가는 10억원 이상이다. 신안산선과 서해선은 각각 훌륭한 노선이고. 새로운 '시도와 변화'를 긍정-낙관적으로 바라보는 사람과 부정-비관적 시선으로 바라보는 사람의 자산은 불과 3~4년만에 수억에서 수십억 이상 벌어지게 됐다. 

 

누가 봐도 누구의 욕심으로 이뤄진 거품인지 나오는데요. 현지인이 자기 지역에 좋은곳 투자도 안할까요? 시흥 현지인들이 다 문맹에 장님으로 보이시겠네요. (시센푸 옆 푸르지오) 5차랑 비교하지 말라는데 5차랑 10m는 떨어져 있나요? 그리고 서울가는 지하철도 아니고 소사역 가는 부천 방향 버스 널리고 널렸는데 소사원시선이 호재인가요?

 

현지인께서 쓰신 또다른 댓글에 현지인의 시야가 여지없이 나타나있다. 자기 지역은 분석하기 힘들다. 특히 개발이 되지 않던 원도심-구도심에 사는 사람들은 더욱 상상력이 없을수밖에 없다. 신도시 개발과 달리 구도심 개발이나 재생은 보상액부터 시작해서 이해관계들이 거미줄처럼 얽혀있어 모든 절차를 끝내기엔 너무 오래걸리기 때문에 좀처럼 진행되지 못한다. 수십년간 개발의 '개'자도 들어보지 못한 그 관성에 지배되어 있기 때문에 외지투자자들의 시각을 갖기 어려운게 사실이다. 반면 아직 부를 이루지 못한 투자자들은 남들의 관성과 타성을 발판삼아 점프를 하는거다.

 

하지만 그 개발되기 어려운 구도심에서도 복잡하게 얽힌 이해관계들이 풀리는 순간이 언젠간 오는데 그게 바로 수많은 사람들의 욕망이 한 점을 바라보게 되는 그날이다. 구도심 거주민들의 욕망이 시행-시공사와 함께 새 아파트와 새 상가를 갖겠다는 욕망이 분출이 될때 그곳의 자산가치는 폭발하기 마련이다. 세상만사 복잡한 어른들의 수많은 이해관계가 풀리는 경우는 단 한가지, 결국 '이익'이다. 내 호주머니에 들어오는 '돈'이다. 이익이 기대되지 않으면 구도심 개발은 일어나지 않는다. 반대로 구도심 개발이 이미 추진중이라면 괜찮은 이익이 기대된단 뜻이기도 하다. 그래서 구도심에 개발되는 신축은 째려봐야 한다는 거고, 이왕이면 원주민이 깨닫기 전에 남아있는 분양권이 있다면 손을 대보라는 거다. 

 

구도심에도 수십년간 자산을 쌓아온 현금부자들은 많고 그들은 대부분 보수적이다. 신축 초고층 주복 건설이 끝나고 살기 너무 좋다는 소문이 나면 그때서야 움직인다. 시간이 흐르고 나면 그 현금부자의 가족들과 다른 부자 친구들까지 해당 아파트에 입주를 한다. 이런 사실이 신축 분양권 투자자들에겐 안전마진이 되는거다. 대세 사승기 전 분양가 근처에서 잡을 수 있는 분양권은 축복이다.

 

천안과 시흥 외에도 여러 케이스가 준비되어 있다.

다른 케이스들은 7강에서 살펴보도록 하자. 

 

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5강

https://minife.tistory.com/874

블로그강의(5) 중산층 진입을 위한 내 투자 방법과 철학 - 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요

 

* 본 블로그 강의는 '스댕 톡강의방'에 연재합니다

 

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