북시흥 다크호스 삼보아파트 재건축 사업성 분석

북시흥 삼보아파트의 재건축 사업성 분석에 앞서..

 

이상하다..

내 시센푸 분양권이 어딨는지 모르겠다. 

분명히 산거같은데 많이 올라서 팔라고 보니 왜 왜 분양권 가방에 없냐 -_ㅠ

 

상상매수.. 모의투자를 했던 시센푸..

 

시흥 대장은 북시흥이라는 생각은 항상 있었지만 이렇게 빨리 시센푸가 치고나갈줄은 몰랐다. 예전에도 블로그에 몇번 적었지만 옥길쪽 보다 북시흥이 살기 좋다. IC 진입도 훨씬 좋고 서해선도 좋고 월판선도 갑이다.

 

이놈의 본진필패.. 시흥 토박이인 내가 눈앞에서 시센푸를 놓치다니. 이건 어쩔 수 없나보다. 이제 시센푸의 아쉬움은 뒤로하고 짱박아둔 삼보아파트 재건축의 사업성을 보자. 시흥시 2030 주거계획에서 내기준 가장 눈에 띄는 놈이 삼보아파트이다. 삼보가 킹왕짱이다. 그냥 나혼자 갓삼보다. 갓보~

 

 

 

기사발췌

 

 

위에 적혀있는 재건축 1개소 19,933㎥이 삼보아파트의 총면적이다.

 

삼보아파트 재건축의 가치를 계산해보자(대~~충)

 

1. 입지

일단 입지부터 알아보자. 개구멍기준 시흥대야역 최단거리240m 도보4분. 이정도면 초역세권이다. 그리고 뒤에 은계초 은계중학교가 있다. IC도 2~3분이면 탄다. 역세권+학세권+도로교통 갑+신구상권의 조화(맥도날드 부근+은계 어반신규상권)

 

 

그만 알아보자.

입지 엄청 좋다.

 

 

2. 북시흥 대야동 삼보아파트 개요

삼보아파트
가구수	300세대
최고층	5층
준공년월	1990년 12월 (31년차)
용적률	144%
건폐율	28%

 

 

3. 평균 대지지분

계산하면 19,933㎡ / 335(세대) / 3.3 = 18.03평

위와 같이 나오는데.. 실제로는 아래와 같다.

단지 가운데 상가가 몇개 껴있기 때문인가.

 

<타입별 대지지분>

 

 

세대당 평균 대지지분이 16평 정도이므로 사업성은 충분히 나올거다. 이미 용적률을 두배로 받아놨기 때문이다.  

사실 사업성을 따질 필요도 없다. 시흥시에서 한다고 공시를 해버렸기 때문에..

 

 

4. 삼보 재건축 일반분양가 예상(24~25년)

입지가 예전엔 뛰어난줄 몰랐는데, 서해선이 깔리고 대곡까지 연장이되며 마곡지구 출퇴근이 가능해진 부분도 있는데다 뒤에 학교까지 있고 상권까지 훌륭하다. 게다가 시흥IC 나가는데 5분도 안걸린다. 바로 옆이라. 시센푸 국평이 8억7천 근처까지 간 상황이라 여기 일분가는 25년 분양가정 시 2,500도 가능하다.

 

사견이지만 규모는 작아도 시센푸 대비 입지가 떨어지지 않는다.(학교&교통&상권)

 

 

5. 일반분양 세대수

용적률 280%를 받아놨다. 현재대비136% 높아진다. 이미 모든 아파트가 85제곱 미만이므로 그냥 귀찮으니 전부 공급33평 전용84.xx로 분양한다고 가정. 기부채납 없다고 가정. 300%까지 올리고 임대도 몇새대 놓으면 좋겠는데 그러면 계산이 복잡해지므로 그냥 280%계산. 

 

■ 재건축시 33평 한 세대의 대지지분(용적률 280%)

= 33평/2.8 = 11.78평

 

■ 대지면적[정비구역면적, 기부채납 없음]

= 19933/3.3 = 6040평

 

■ 재건축시 총 세대수

= 5436/11.78

= 512.5세대

 

■ 재건축시 조합원이 차지하는 대지면적

= 11.78평 x 335 = 3948평

 

■일반분양이 차지하는 대지면적

= 2092평

 

■일반분양 세대수 

= 2092/11.78=177.5세대

 

■총 세대수 대비 일분 세대수 비율

= 177/335 = 53%

 

* 금쪽같은내부동산 톡방(비번 1123)

https://open.kakao.com/o/gTWftyRc

금쪽같은 내부동산(분양권 재건축 재개발 상가 꼬빌)

 

 

6. 추가부담금

■ 재건축시 512.5세대 짓기 위한 총 사업비

= 512.5세대 x 33평 x 650만원

(19년 기준 평균공사비평당 463만원이던데 그냥 넉넉하게 200만원 올려잡음, 물론 더올라갈수있음)

= 1099억

 

www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=37778

주거환경연구원, 2019년 재개발·재건축사업 공사비 분석 발표 - 하우징헤럴드

 

■ 평당 2,300만원으로 일반분양한다고 가정

(*25년에나 분양을 시작할테니.. 2300잡음. 시센푸 21년 현재 평당가가 2,500)

= 177.5세대 x 33평 x 2,300만원 

= 1405억

 

■ 총 추가분담금

= 총사업비-일반분양수익금

= -285.4억

 

■ 조합원 한 세대당 지불하는 평균 추가분담금

= -285.4억/335세대 

= 0.852억 환급

 

(위 가정대로 했을때 투자가치)

* 현재 삼보아파트 최대 크기인 31평의 시세 : 4억1천

* 분담금 없음(환급 8500만원)

* 총비용 3억2천

 

* 25년 33평(84제곱) 예상 일반분양가 :  7억5천

 

* 현시세+분담금(환급)-예상분양가 = 4.3

* 옵션이나 취득세 등등 생각하면 4.5억 정도차이?

 

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대충한 계산이 맞으면 확정수익 깡패인데..??

 

타입별 대지지분이 다르기 때문에 분담금 달라지지만 대충 퉁치자

돈모으면 이거 사놔야겠다.

 

끗

엉터리 계산 지적부탁합니다.

 

비밀글로 해놓을까..