도심 집값과 인구수는 커플링이 되지 않는다

실거주할 좋은 집을 수도권 역세권 요지에 사놓고도 비전문가 폭락론자들이 떠드는 인구수 감소에 의한 집값하락을 걱정하는 분들이 있다. 인구가 줄어드는데 집값이 당연히 빠지지 않겠냐는거다. 부동산 관련 서적 한 권만 읽었어도 그런 생각을 안들텐데 참 안타깝다. 인구가 줄어들며 집값이 빠지려면 몇가지 조건이 필요하다. 중요한 조건들을 뽑자면 ①인프라가 갖춰진 원도심에 꾸준한 신축공급 ②시간이 흘러도 썩지 않는 아파트 ③수요의 감소=드라마틱한 인구의 증발 등이다. 그런데 기대도 하지말자. 그 이유는 아래와 같다.

 

1번. 이걸 할 수 있었으면 지금의 부동산 폭등은 일어나지도 않았다. 10년도 더걸리는 3기 신도시 같은걸 괜히 기획하는게 아니다. 나라에서 도심에 집을 짓고 싶어도 지을 수가 없어서 외딴곳에 도시를 새로 만드는거다.

 

2번. 일단 시간이 흐르며 썩는 아파트의 여러 요소들도 현 공학기술로는 극복 불가능하다. 2020년 현재 대규모 신축 수요가 일어나는 이유도 1970년대 후반부터 1990년 초반까지 지어진 집들이 너무 썩어서 생긴 이주 수요가 한몫을 한다. 지금 글을 읽는 이순간에도 실시간으로 집들은 썩어가고 있다. 그리고 너무 썩어서 집의 기능을 제대로 못하는 집들이 이미 전국에 수백만채다. 이 수요는 해가 갈수록 증가한다. 90년대부턴 아파트 위주로 공급을 했기 때문이다. 

 

 

3번. 일단 드라마틱한 인구 감소는 없다. 2030년부터 인구감소가 예상된다고 하는데 서서히 진행된다. 수요의 감소는 노년층을 많이 이야기하는데 이것도 틀렸다. 노년층의 주거 선택은 크게 두가지로 나뉜다. 첫번째는 전원생활을 하는거 두번째는 더욱 도심으로 들어가는거. 그런데 여기서 선택지 하나가 없어진다. 얼마전까지만 해도 은퇴 후 정든고향으로 돌아가 밭농사를 지을 수 있었지만 미래엔 이런 그림이 나오지 않는다. 요즘 세대는 돌아갈 고향이 없기 때문이다.

 

처음부터 도시에서 태어나고 자랐기 때문에 도심이 고향이다. 여러 이유로 외지로 밀려나 주거를 했어도 여건이 되면 언젠가는 돈벌어서 도심으로 복귀하고 싶어한다. '부농'의 꿈을 꾸지 않는 이상 연고도 없는 외딴 시골마을에 들어가 살 이유가 없다. 그래서 '귀향'이라는 선택지가 없어진다. 그냥 외길 도심으로 ㄱㄱ이다. 점점 더 모든 인프라가 마련된 도심으로의 이동 수요만 커진다. 인구가 줄던 말던 청년, 중년, 장년 모두 도심 역세권-핵심상권에 살고싶어하기 때문에 도심 인구 집중으로 시세는 더욱 높아진다.

 

---

 

지금도 그렇지만 미래엔 더욱 (서울경기산업지+광역시+세종시 등)과 (지방 외진 동네)들의 자산 양극화가 더욱 심해질거다. 이게 먼 미래가 아니다. 당장 도심 역세권 한복판에 들어가야 할 이유이다. 단, 미래에도 마찬가지로 자식을 키울 수 없는 원투룸 10평대 건물은 '집'이라고 볼 수 없으니, 도심이라고 원룸을 사놓는 우를 범하면 안된다. 나이먹고 부부 둘이서만 살아도 무조건 넓은 집이 좋다.

 

인구가 줄던말던 앞으로의 키워드도 도심, 역세권, 상권, 중대형 등이다. 여기에 병원 추가.. 도심 집값은 인구수와 커플링되지 않는다. 

 

스댕데일리붇#30 도심 집값과 인구수는 커플링이 되지 않는다 

Maroon 5 - What Lovers Do ft. SZA