오랜만에 적어보는 기흥역세권 [호갱노노 1위 분석]

며칠전 부동산 앱인 호갱노노에서(hogangnono.com) 기흥역세권 조회수가 전국1위를 유지하더라. 부동산 인플루언서 누군가의 영향인지 그냥 입소문이 난건지 그 원인은 알수없지만, 유동성이 폭발하는 시기에 인근 도시들과는 달리 여러 이유로 눌려있었기 때문에 가성비 갭투자 맛집으로 소문이 날만도 했다. 푸르지오, 힐스테이트, 더샵, 롯데캐슬 등의 1군 브랜드가 모인 분당선 기흥역 초역세권의 산업지 2년차 신축 아파트들의 전세가와 매매가가 1억원까지 붙었었기 때문이다.

 

이렇게 갭이 줄어든 이유는 여러가지가 있는데 6천세대 대단지에서 순차적으로 나오는 2년차 비과세 매도물량의 누적과 투기지역 선정, 21년부터 바뀌는 세법 때문에 발생하는 급매 그리고 언급하기 어려운 몇개의 원인이 교호작용을 일으켰을 것이다.

 

정보 찾아 삼만리 중인 거대한 유동성은 기흥역세권 정보도 놓치지 않았다. 유동성의 구름이 둥둥 떠댕기다가 여기저기 번개를 내리꼽는 느낌이다. 기흥역세권 2지구 개발소식(브릿지론 신청 소문, 자이-아이파크-더샵 등의 소문), 분당선 급행(분당선 급행 정차역 조율중이라는 소문과 및 21년 발표될 오산-동탄연장 예타), 경전철 광교연장, 기흥역세권의 관문인 신갈오거리의 대대적인 재개발 확정(무더기 재건축 진행, 19~20년 큰손들의 건물 매입), GTX-A 등(진행 중)이 자꾸 가시화되니 전국적인 관심을 받은 것 같다.

 

2주전부터 뭔지모를 문서들을 들고 열댓명씩 뭉쳐서 동네를 보고 다니더니만 11월 중순부터 12월 초에 거래가 정말 많이 일어난 것 같고, 저가매물들이 소진되면서 본격적인 소문이 났나보다. 8억중반~9억 중반의 거래소식이 심심찮게 들린다. 그런데 이와중에 힐스테이트 기흥에서 국평(84㎡) 전세가 7억원에 거래됐다는 소문까지 들린다. 전세가 7억은 높은 의미하는 바가 크다.

 

부동산 인플루언서인 고수감별사님의 주장에 따르면 전세가x1.7이 적정매매가라던데.. 그럼 7x1.7=11.9억이다. 신축의 경우 상수를 1.7에서 0.1~0.2정도 더 가산하라는 가이드도 있었는데 그냥 안하도록 하겠다.

 

사실 전세가율이 이미 힐스의 경우 전세최고가/매매최고가로 계산하면 7/9.5=73%, 기흥역 센트럴푸르지오 역시 71%이다. 중간값으로 하면 80% 근처까지 올라간다. 기흥역 6개 단지가 다 마찬가지다. 전세가가 매매가를 밀어올릴거란 예측들이 참 많았는데, 그 1번타자가 여기 아닐까 하는 생각이 든다.

 

21년의 기흥역세권은 어떻게 될까?

그건 다음글에 적어야겠다.

 

3일 전 호갱노노(좌), 주말을 맞아 찾아온 공인중개사 방문 차량들(우, 출처:아름다운내집갖기)