수익형 투자 노하우 내가 아는것만 정리

스댕입니다.

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광고좀 눌라줘요.. 한번만

#스댕데일리붇 87번째글 

 

1. 신축 분양상가는 모 아니면 도

•  수익과 차익을 동시에 노릴 수 있습니다. 그런데 분석이 잘못됐거나, 추후 옆에 더좋은 상권이나 상가가 들어와서 유효동선이 바뀔경우 임대가 안나가서 관리비에 대출이자까지 환장할 수도 있어요. 울며 겨자먹기로 월세를 할인하면 상가 시세 자체가 떨어집니다. 빽도의 상황이구요.
•  예상외로 임대수요가 너무 많아져서 임대료가 올라 건물가치가 오르는 경우도 있어요. 윷놀이 다섯칸 '모'의 상황입니다. 그런데 시행사는 다들 부동산 귀신이기 때문에 그런 요행은 좀처럼 일어나지 않습니다. 모두가 좋다고 평가하는 신축 상가는 확실히 비싸게 분양하고 그럼에도 불구하고 경쟁률이 높아요. (전 동탄 롯데 상가 다떨어짐)
•  임대 더럽게 안나가는 상가의 경우 임대료를 깍아주기보단 렌트프리를 몇개월 겁니다. 그게 상가주인 재산 지키는데 저 좋습니다.   

 

2. 구축 상가는 개,걸

•  7~8년 지난 상가는 상권도 안정되고 시세도 안정됩니다. 그래서 그냥 월세안정성-수익만 보고 들어가는 거에요. 윷놀이의 2~3칸 개/걸이라고 할수있겠습니다. 현금흐름이 필요한 분들이 하시는게 맞아요. 차익은 정말 어렵습니다. 월세도 매 갱신시 5% 상한으로 올릴수밖에 없어서.
•  가끔 상가주인 사정이 급해서 초급매가 뜨는 경우가 있는데, 잡기가 어렵습니다. 손품 발품 많이 팔아야 됩니다. 그 상가 근처 부동산들에 대기 걸어놔야 해요. 이 프라자상가에서 매물 나오는거 있음 꼭 전화달라고. "월 150더벌어서 뭐하냐? 난 아파트 투자해서 한번에 1억5천 벌거야" 하시는 분들은 걍 계속 아팟하시면 됩니다. 
•  그런데 이렇게 월150씩 3개 정도 쌓이면 평생 생활비 나오는겁니다. 시작이 반이다~ 

 

3. 역세권 / 단지내 썩축상가는 윷,모

•  아파트도 재건축이 되듯이 상가도 가로주택정비사업이 추진될 때도 있고, 재개발에 묶이기도 하고, 아파트 재건축할때 딸려 들어가기도 합니다.
•  가로주택이나 재개발은 뭐 당연히 같이 가는거고, 아파트 재건축 시에는 상가가 끼면 여러 문제가 있어 배제하고 들어가기도 하는데 같이 들어가면 너무 좋고 안들어가도 딱히 상관없다고 봅니다. 재수없게 사람들 유효동선이 바뀌면 좀 문제가 될수도 있지만 인구 자체가 늘어날테니 망하진 않습니다. 

 

 

4. 경매

• 경매 공부가 충분히 됐다면 경매로 사지 않을 이유를 찾기 더 힘들것 같습니다. 저는 게을러서 경매공부를 못했습니다. 여러분은 하세요,

 

 

 

5. 어떤 상가를 사야하나?

• 답이 없습니다. 공부를 무진장 많이 해야합니다. 김종률 선생님이 영상 엄청 많이 올려놓았으니 걍 다보세요. 네이버 도서 검색해서 베스트셀러들 책도 보시고..
• 지난번 글에도 썼지만 상가공부하면 주택투자는 땅짚고 헤엄치기입니다. 근데 상가 제대로 공부해놓으면 모든 투자 난이도가 내려갑니다. 상가투자하면 아팟 공부는 자동으로 됩니다.

 

 

 

6. 너는 어떤 상가를 샀냐?

•  저는 쫄보라 비싼건 못샀습니다. 여유가 충분히 있다면 10억 20억짜리 가져갔을텐데 망할때 한번에 망하는게 두려워서 못했습니다. 고수도 아닙니다. 공부는 많이 했지만 남들한테 자랑할만한건 두세개정도밖에 없어요.
•  제 주장이지만 1층의 비싼 상가는 큰 성공을 가져다 줄수도 있는 반면 동시에 크게 망하게도 합니다. 그래서 성공하는 순서도 '꼬빌-역세권1층상가-항아리1~2층상가-고층상가' 이겠지만, 망하는 순서도 똑같다고 봅니다. 그래서 저같은 소시민 꼬꼬마 투자자는 그냥 대충 안정적으로 돌아갈 중층이상 상가들이나 들어가는 겁니다.
• 저는 상가 투자를 했다기 보다는 그냥 구매를 했습니다. 리스크 분산을 위해서 한건물 몰빵은 안하고 전국 여기저기 분산시키는게 목표입니다. 나중에 진짜 먹고살만해지면 리스크를 감당할만하면 그땐 한건물 몰빵 갈겁니다.
•  상가 뿐만이 아닌 다른 수익형 물건들도 하게 됐습니다.

 

 

7. 구매(투자) 리스트

 

* 1호선/인천2호선 더블초역세권 3층짜리 썩축 상가의 중층

- 1억 8천 투자, 월세 250만원(부가세별도)

- 업종 : 마사지

- 구매이유 : 월세고파서

- 특장점 : 용적률 800% 재건축(가로주택) 추진중 : 주상복합 or 오피스텔 빌딩

 

* 남동탄 A93/94 부지 아래 프라자상가 중층

- 1.5억 투자, 월세 180만원(부가세별도)

- 업종 : 학원

- 구매이유 : 부모님 생활비 마련

- 특장점 : A93~94부지가 아직 황무지라 미래가치 보고 들어감. 입주끝나면 학원자리로 엄청 좋을거라 봤음. 학교 다섯개.

여기 이상하게 세대수에 비해 상가를 별로 안지어놨음. 동네 중심상권 예상

 

* 대구 수성구 황금역 서쪽 신축 상가

- 1.4~5억 투자, 월세 200 정도 예상

- 예상업종 : 골프연습장, 병원, 학원 등

- 구매이유 : 뒤로 자빠져도 돈방석에 눕는 부자가 사길래 따라들어감. 임대 노걱정. 엄청좋은 중동탄 치과 포기하고 들어감. 그 치과엔 지인이 들어가서 이미 월세받고 있음.

- 특장점 : 주변 유흥가 다 밀어버리고 주복/오피스텔 지어지고 있음. 주동선 나오는 항아리 빌딩인데 딴덴 주차 잘 안되는데 여긴 주차대수도 나옴.

- 21년 7월 추가 : 황금역 트램 확정, 한성스퀘어 위쪽 부지 밀고 포스코 주상복합 들어오는걸로 확정됨(교회 팔렸나봄), 상가부지가 얼마 안남음

주상복합 예정부지가 포스코로 확정됨. 건설 승인 신청(?) 들어갔나봄. 완벽 항아리. 수요는 7천세대 예상

교통이 개선되고 상가부지가 줄어들기 시작

 

 

* 용현학익지구 근생 겸 사무실 고층 남향 뷰좋은 놈(사실 향은 별로 중요하지 않음)

- 투자금 9천 이하

- 예상업종 : 사무실

- 구매이유 : 그냥 생활비 마련

- 임대 10년 보장

: 임대보장을 해주는 AK쪽 계열사가 있는데, 이 회사가 보장하러 들어왔다는 건 우리 대신 분석을 많이 했다는 것. 아무현장에나 안들어감. 일단 이분들 들어오면 거긴 자세히 검토해야함. 간단하게 생각해서 임대 보장까지 하면서 본인들도 수익을 올려야 하기 때문에. 임대 맞추기 자신 있다는 뜻임.

- 월세 165만

- 특장점1 : 송도역세권부터 용현학익지구까지 천지개벽하면서 삼실 수요 높아질 듯. 아래 스트리트형 상가에 맛집들 들어올거라 반드시 삼실 수요 생김

- 특장점2 : 분양팀 본부장님 중도금 대출자서장에서 만남. 그때 알았는데 본인도 계약하심. 브리핑하시다가 빠져드신듯.

일단 건물이 간지나야됨

* 원흥역 출구 150m 섹션오피스

- 투자금 8천 이하

- 예상업종 : 사무실

- 구매이유 : 그냥 생활비 마련

- 월세 150만

- 임대 10년 보장(위에랑 같은회사)

- 창릉신도시 개발하려면 삼실 많이 필요함. 무조건 빨리 지어지는 건물이 나음. 요즘 분양하는 놈들은 준공 멀고 공급 너무많아서 좀 애매함. 심지어 역세권도 아님. 예비역세권. 환상선 투자 조심해야함. 원흥역은 3호선임.

- 특징 : 이런 현장 보통 분양 오래걸리는데 돈많은 형님누님들이 알아봤는지 3주만에 완판됨(20년 여름엔 오피스 수요 별로 없었음)

 

사실 원희형 저 한마디가 컸음 ㅋ 

* 안산 원시역 근처 지산

- 투자금 8천 

- 전용면적 60평 계약면적 120평 

- 구매이유 : 차익+수익 동시에 누리려고(실제로 사업할수도 있음)

- 예상 임대료 260~300

- 특장점 : 아파트형 공장 2층 드라이브인, 5층 양창 바다뷰 코너자리 드라이브인(제조).  

- 평균 분양가 평당 450만원. 400만원대에 안살 이유가 없음. 앞으로 이가격에 건물 못올림. 절대가격이 저렴하거나 상대가격이 저렴하거나 둘중 하나면 되는데, 여긴 절대가격이 좋음. 세관 땅이라 그럼.

저동네 처음 들어서는 복합형(?) 지산

...

여기 공부하면서 정리한거

장점

1. 원시역 신안산선 서해선
2. 국제테마파크 개발로 인한 신축 오피스 및 공장 수요증가
3. 시화반월공단 4차 산업테마 소부장 산업 고도화? 정부에서 드라이브 거는 중
4. 안산시 아파트 가격 크게 오르는 중(초지역 및 한대앞역 인근)
5. 제2외곽순환도로 IC인근 (송도-시화 고속도로 착공들어감)
6. 타크라5차 실수요 완판 상황으로 보아 2~3년 후 KDT 역시 임차 상황이 좋을 수 있음(아파트형공장은 130호실 뿐)
7. 원자재값 땅값 상승으로 향후 짓는 지산들은 분양가 점차 비싸짐
8. 기숙사(오피스텔) 혼합상품이라 이동네 지산들이 못가진 특장점
9. 2층3층 남향 잡아놓은 좋은 상황

10. 인근 신구축 지산들 5층 이하 매매임대매물 전멸

11. 지산 대규모로 들어오는 타지역보다 이렇게 순차적으로 조금씩 들어오는 곳이 안정적일듯

12. 차기 지산 분양 평당 600 이상 분양할텐데 차익발생이 거의 확실
단점
1. 2년후 잔금대출 상황 달라질 수 있음
2. 어느정도의 공실은 감안해야 할수 있음 대출이자는 한 호실당 월 40만원 선

 

* 예정

시흥시 대야동 초등학교 앞 협소빌딩 신축 예정 (설계계약 완료)

1층 무인 아크집(확정)

1층 추가 상가(분식집 들어올듯)

2층 교습소 or 학원 or 하이브리드 카페

3층 교습소 or 학원 or 하이브리드 카페

 

 

이상입니다.

 

아이고 다리야..

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금쪽같은 내부동산(분양권 재건축 재개발 상가 꼬빌)