1주택, 다주택, 지방 분양권이 뭐가 어쩌구 저쨌다구요?

스댕의 부동산 이야기 (54)

1주택, 다주택, 지방 분양권이 뭐가 어쩌구 저쨌다구요?

 

오늘은 앞으로 어떻게 해야할지 좀 적어볼까요. 일단 부동산 대책에 대해 한마디 하고 시작하겠습니다.

 

음.. 요즘 정부가 무소불위의 권력을 휘두르고 있습니다. 2주택 이상 국민이라면 사정 봐주지 말고 고통을 안겨주라고 김태년/이낙연 의원이 지시했다더군요. 국민에게 고통을 주라니 단어 선택부터 아주 찰집니다. 칼춤을 추고 있네요. 물론 칼춤추는 망나니 앞 죄인은 죽어라고 노력하여 2주택 이상을 취득한, 납세의 의무를 철저히 지키며 정부의 가이드대로 살고 있는 선량한 국민들입니다. 

 

중산층 납세자들이 2주택 합산 10억이면 척결 대상이 되는 것이고, 정세균 국회의장과 같은 정부 고위 관료가 1주택에 땅 포함해서 시가 50억 정도 있으면 그건 1주택이니까 괜찮은겁니다. 정말 좋은 원칙이죠. 기가 차서 말도 안나올 정도입니다. 거주하지도 않을 땅을 왜 가지고 있을까요? 

 

아조씨들이 대한민국 국민을 위한다는 국회의원이에요?

 

만약 부모님께서 돌아가시면서 우리 가족의 수십년 정든 '지방 집'을 물려주신다면 극구 거절해야 할 것 같습니다. 2주택이 된다면 그때부터 적폐/척결대상/고통을 받을 대상으로 낙인이 찍히기 때문입니다. 대한민국 납세의 main인 중산층을 대하는 태도가 매우 비상식적으로 돌아가고 있습니다. 

 

부동산 대책의 비상식적 행태에 대한 잡설이 좀 길었습니다. 이런 글을 보려고 들어오신 건 아니겠지요.

 

그렇다면 우리는 어떤 포지션을 가져가야 하느냐가 많이들 궁금하실겁니다. 이미 2주택 이상인 사람들, 아니면 분양권 등으로 인해 2주택 이상이 예정된 사람들은 어떤 생각을 하고 있을지 말입니다. 사실 답은 이미 있습니다. 고위공직자들이 하는대로 따라하면 되서 제가 굳이 안써도 되지만 그래도 한번 끄적여보겠습니다. 이 부분은 글의 제일 뒤에 넣겠습니다.

 

 

1. 실거주 1주택

일단 내가 거주할 집은 최고로 좋아야 합니다. 자산가치가 급격하게 상승할 것으로 예상되는 곳에 1주택은 무조건 있어야 합니다. 정부에 의한 시장왜곡 때문에 몇 년 내에 반드시 초양극화가 일어납니다. 핵심지에 심약자들의 매물이 나오면 주저없이 가져오는게 맞습니다. 지역 대장이나 대장 근처의 집들을 반드시 취득해야 합니다. 그 주인공은 역세권, 신축, 학군지, 산업중심지, 교통호재가 있을 곳, 산업 호재가 있을 곳 등입니다. 3가지 이상 겹치면 매우 좋고 이중 한가지만 걸려도 상관없습니다. 이건 서울, 경기도, 지방 상관없이 공통입니다. 특히 무주택자들은 이번에 취득하지 못하면 답이 없습니다. 평생 임대에 살고 싶진 않겠죠. 공공임대에 들어가면 무주택자들께서 그렇게 좋아하고 자랑스러워 하는 '차'도 마음대로 못바꿉니다. 

 

 

2. 실거주 1채가 있는데 분양권이 있어 투기+조정지역 2주택이 될 예정인 사람

이제 건설사가 분양을 해도 다주택자들이 받아줄 수 없기 때문에 신규 분양이 어려워졌습니다. 입지가 좋은 곳이야 여전히 몰리겠지만, 입지가 약간만 떨어져도 미분양이 속출할겁니다. 게다가 분양가상한제 등으로 수익이 불분명해졌습니다. 이러면 민간 건설사들에 의한 공급이 끊깁니다.

 

미분양이 예상되는 곳에는 건물을 올리지 않으니 공급이 없어지는데, 신축 수요는 계속됩니다. 신축도 언젠간 구축이 되니 신축 수요가 계속되지 않을거란 개소리는 안들으셔도 됩니다. 그런 사람들이 주변에 있다면 연을 끊는게 낫습니다.

 

전 세계의 모든 사람들은 새거를 좋아합니다. 그리고 우리나라 건축물의 특성상 개인이 건물을 개보수하기는 어렵습니다. 40~50년된 아파트과 주택들은 지금 제가 글을 쓰고 여러분들께서 글을 읽는 이순간에도 실시간으로 썩어가고 있습니다. 그런데 재건축 허가가 안나지요? 결국 신축아파트들은 더욱 대폭등을 할겁니다. 

 

그래서 미래의 신축 취득에 대한 권리인 '분양권' 희소성이 날로 높아집니다. 게다가 8월 이전에 분양한 거래가능한 분양권의 몸값은 높아질 수 밖에 없습니다. 실거주 수요자들에 의해서 말입니다. 

 

그런데 정부의 방침 덕분에 분양권 상태에서 매도하는건 도저히 못하겠습니다. 세율이 너무 높으니까요. 그럼 실거주 1주택과 분양권 하나를 가진 사람들은 어떻게 하느냐? 대부분 분양권을 등기를 칠겁니다. 구축은 팔거나 공실로 두겠죠. 본인이 들어가 살던 전세를 주던 사람들은 본능적으로 '새것'인 분양권을 선택할겁니다. 

 

이는 투자의 달인 홍남기 부총리도 선택한 방법입니다. 

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/07/706445/ 

세종시 분양권 갖고있는 홍남기 부총리, 의왕 아파트부터 매각키로 - 매일경제

홍남기 부총리는 본인들이 살고 있는 의왕 실거주집을 매도했고, 들어가 살 수도 없는 세종시의 분양권을 남겼습니다. 위에서 이렇게 하는데 국민들도 똑같이 하겠지요. 신축을 택하고 구축을 매도하는게 맞는 전략입니다. (투과지역 분양권 전매제한 때문에 못팔았다는건 핑계죠. 본인들의 주장대로라면 실거주집을 유지하고 분양권은 전매제한 해제 이후 시가대비 많이 저렴하게 내놓는다고 했으면 됐을텐데요. 국민들과 하급공무원들 재산상 손실은 괜찮고 정책 입안자 본인들은 100원도 잃지 않으려는 태도. 본받을만 합니다. 투자는 이렇게 하는겁니다. !내가하면 투자 남이하면 투기!)

 

저도 그렇습니다. 매도 계획이었던 분양권을 놓을 이유가 오히려 사라졌습니다. 어떻게 잡은 사다리인데요. 국토교통부 김현미 장관은 다주택자를 피하기 위해 혈연관계인 동생에게 집을 팔았고(동생이 다주택자가 됨), 정세균 국회의장은 본인이 살 집 외에 절대로 가질 필요가 없는 수십억원의 땅(30억원 이상)을 보유하고 있습니다. 그 땅에 4차선 도로까지 낸다지요? 다시한번 강조하지만 홍남기 부총리는 당장 들어가 살 수 없는 집인 세종시 분양권을 놔두고 의왕의 구축 실거주를 매도했습니다. 투자의 달인들이죠.

 

http://www.donga.com/news/Main/article/all/20191229/98999620/1

정세균 총리후보자 32억짜리 포항 땅 어딘가보니…“바로 앞 4차선 확정”

 

 

우리는 이분들이 하는걸 그대로 따라하면 됩니다. 솔선수범하고 있지 않습니까. 세금이 어느정도 나오겠지만 어쩔 수 없지요. 취득세, 보유세 내고 가질겁니다. 그냥 저분들처럼 다 냅니다. 세금을 내려면 국민들은 더욱 소비를 줄여야겠지만요. 어쩔 수 없습니다. 신축 가격이 올라가는 속도가 더 빠릅니다. 우리가 이러는건 생존을 위해서입니다. 이렇게 안하면 구매력이 떨어집니다.

 

폭증하는 세금과 코로나의 이중고로 사람들은 소비를 더 하지 않을겁니다. 특히 중산층의 소비가 많이 줄어들겠죠. 소비위축이 오면 정부는 디플레를 막기 위해 더욱더 시장에 돈을 풀겁니다. 각종지원금도 또 뿌리겠지요. 그럴수록 현금은 점점 똥이 되고 현물 가치만 올라갑니다. 금,은,부동산은 계속 오릅니다.

 

2주택이라고 놓을 이유가 없는겁니다. 

게다가 조정대상지역 5억원 이하 신축과 분양권들은 더 귀해졌습니다.

 

710대책 : 5억원 이하 아파트에 LTV DTI 10%우대

 

710대책에서 표심을 얻으려는거였는지 그들이 정의한 '서민'들에겐 당근을 좀 줬습니다.

 

시장을 정말 이해하지 못하고 있지요. 조정지역 무주택 세대주의 경우 5억원 이하 아파트를 구입할 시 LTV.DTI 10%를 우대합니다. 다시 말해 5억원 이하의 분양권들은 빠르게 5억에 근접하게 될겁니다. 몇번을 반복하여 말합니다. 작년 12월10일 이후의 상승은 다주택자들이 주인공이 아닙니다. 1주택 이주수요자들과 무주택자들이 올린 것이죠.

 

경기도 외곽의 3억대 신축 분양권들 있지요? 빠르게 5억까지 갈겁니다. 원래대로 였으면 어느정도 가격이 오르면 사람들이 분양권들을 팔겠으나, 양도세가 70~80%이니 그냥 안팔겠지요. 무리를 해서라도 등기를 치거나 신축으로 이사를 가버립니다. 그러면서 매물은 더욱 씨가 마릅니다. 좋은 물건이 시장에 나오면 아주 난리가 날 겁니다. 완화된 LTV 덕분에 무주택자들이 몰릴 예정이니까요. 

 

 

3. 지방 신축 및 분양권

지방사람들이 오해하는게 있습니다. 지방 분양권은 앞으로 가격이 떨어질거라 생각하는 분들이 있는데 천만의 말씀입니다. 분양권과 신축은 오르고, 본인들이 살고 있는 구축들만 떨어질 확률이 올라갔습니다.

 

서울경기라면 구축에도 돈주고 들어갈 이유가 있지만, 지방은 이제 신축 아니면 들어갈 이유가 없어졌습니다. 편차없이 고만고만했던 곳들에서 이제 양극화가 시작될겁니다. 가만히 놔뒀으면 다같이 천천히 올랐을텐데 이제 그런건 기대할 수 없게 됐습니다. 오를놈만 크게 오를겁니다.

 

앞으로 공급이 불투명한 지방의 유일한 신축, 준신축, 분양권들의 경우 수요가 몰리며 폭등할 가능성이 훨씬 더 높습니다. 사람들은 압니다. 신축이 얼마나 좋은지 말이죠.

 

게다가 지방 분양권은 대부분 5억원은 커녕 국평기준 3억원 근처가 많습니다. 앞으로의 수입이 보장된 지방 3040들은 3-4억대 지방 신축을 공격적으로 매입할 겁니다. 늦기 전에 말이죠. 그리고 지방에서 4억짜리 2주택 가져봐야 종부세는 나오지도 않습니다. 보유세 100만원 무서워서 수억 오를 신축을 사지 않겠다? 정말 가난한자의 마인드입니다. 의절하는게 낫습니다.

 

두번째 주택 취득시 취득세가 좀 발생할 수 있지만 나중에 양도할 때 공제가 됩니다. 취득세는 이제 아파트 분양가라 생각될 가능성이 높습니다.

 

취득세가 1.1%일 때는

'아이고 이게 뭐냐 이런게 있는 줄 몰랐네'

였지만,

 

이제는 

'분양가의 10% 정도는 취득세구나. 그게 집값이지 뭐'

라고 생각하게 되겠죠.

 

그냥 분양가만 더 오른 격입니다. 어차피 국민들은 내 돈을 건설사에 내든 정부에 내든 그냥 내주머니에서 나가는건 똑같다고 생각하기 때문입니다.

 

지방 대장들은 앞으로도 눈여겨볼 필요가 있습니다. 금융위기때도 지방은 선방했습니다. 이제 미분양도 대부분 소진됐고 공급이 될리도 만무합니다. 지방 부동산 가격이 그동안 떨어졌던 것은 공급과다 때문이었지 그냥 지방이어서가 아니었습니다. 이제 공급이 끊겼으니 지방의 희소한 신축들의 경우 아주 볼만한 그래프가 나올겁니다.

 

그리고 임대차3법에 의해 전세 물량이 동맥경화가 되면 사람들은 집을 살수밖에 없습니다. 세입자를 내보낼 수 없으니, 이 집을 원하면 그냥 사서 실입주하여 저 세입자를 내보내라고 하겠지요. 그 방법밖에 없으니 말입니다. 그렇게 떠밀려나간 세입자 역시 억울해서 집을 사려고 하겠죠. 

 

대폭등의 시대가 올겁니다. 

믿거나말거나.

 

그리고 미천한 저에게 쪽지보내서 뭘 먼저 팔아야 하는지 이런건 물어보지 마셨으면 좋겠습니다. 아래 고위공무원들이 뭘 파는지 지켜보시고 비슷하게 따라하시면 됩니다.(아마도 안 팔 가능성이 더 높겠지만요)