Lessons Learns : 천안역사 동아라이크텐(2021년)

천안역사 동아라이크텐은 이제 더이상 말하기도 민망할 정도의 사례이다. 미운오리에서 백조가 되고 있는 곳이라 Lessons Learns(배울점?)가 꽤 많다. 오늘은 1년전 예상보다 훨씬 순항중인 라이크텐 사례를 중심으로 유의하여야 할 점들을 짚어봐야겠다.  

 

천안역사 신축의 위용. 천안역도 증개축에서 신축으로 계획이 바뀌었다.

 

1. 시간축을 생각하자

천안 현지인들이 천안역에 대해 아직도 하는 말이다. '천안 사람들은 천안역에 안가요' 지금은 안가겠지만 미래에도 안갈까? 이 한 문장에 지배당해 천안에 사는 내 지인들은 수억의 기회비용을 날렸다. 우리 아버지 형제들의 고향이기도 해서 천안에 사는 모든 친척동생들에게 모두 추천했지만 아무도 안샀다.

 

 

2. 본진 털림의 법칙 

이런 글을 쓰고 있는 나도 본진에서는 외지인들에게 털린다. 집앞에서 올라가던 시센푸를 놓쳤었다. 회사 형은 매일밤 산책을 하던 곳이 마래푸인데 눈앞에서 놓쳤다. 현지인들이 욕하는 욕세권이 되면 '최고의 가성비 투자'가 된다는건 이제 어느정도 투자법칙이 되는 것 같다.

 

요즘같은 왜곡된 불장은 어차피 다오르기 때문에 오르느냐 내리느냐보단 수익률이 많이 중요해졌다. 어딘가 매수할때 현지인들에게 물어볼 필요가 없다. 그리고 현지 부동산 사장님들은 더 모른다. 안에서 바깥을 보면 내 시야각 정도밖에 관찰을 못하지만, 바깥에서 안을 들여다보면 전체를 볼 수 있다.

 

 

3. 미분양이 꼭 나쁜것만은 아니다

미분양은 여러 이유에 의해 일어나는데, 위에서 말했듯이 현지인들의 좁은 시야에 의한 외면이 가장 크다. 외투는 구도심 신축 아파트 단지와 현지인들과의 약한 연결고리를 노린다. 미분양이었다가 극적으로 잘풀린 케이스는 전국에 수도 없이 많다. 미분양 단지를 잘 들여다봐야 하는 이유다. 정말 구린 곳이라면 어차피 내 스스로 판단해서 안사면 된다. 하지만 똥인지 된장인지 판단하려면 공부를 해야한다.

 

평가절하된 미분양 아파트는 젊은층이 오를 수 있는 마지막 사다리다. 신분상승 가능한 대부분의 사다리가 치워지고 있지만 아직 미분양 투자는 아직도 유효하다. 그런데 이 기회마져도 점점 케이스 사례 공유가 많이 되면서 사라지고 있다. 공부는 언제나 옳다. 

 

 

4. 경제신문을 봐야하는 이유

코로나로 불이 붙긴 했지만 미국에서 경기침체를 우려하여 수년전부터 달러를 풀어내고 있었기 때문에 실물자산의 가치상승은 필연적이었다. 우리나라 역시 코로나 이전부터 수퍼예산이니 뭐니 말이 많았다. 사실 이거 하나만으로도 괜찮은 입지의 신축 아파트들은 가격 상승이 예고되어 있었다.

 

돈이 풀리고 실물자산 가격이 오르는데 시간차가 있어서 우리가 잘 느끼지 못할뿐이지, 아주 확실한 영향을 준다. 국내 인터넷 포탈에서 정치 기사는 볼 필요도 없다. 그 안에서 편갈라서 댓글로 싸우는것만큼 시간 낭비인게 없다. 차라리 변기 위에 앉아있는 시간이 더 가치있을지도 모른다. 하지만 경제섹션은 무조건 읽어야한다. 어차피 경제와 정치도 뗄래야 뗄수없는 관계이기 때문에 정치콘텐츠를 소비하고 싶으면 경제면을 활용하자. 경제면 댓글은 대체적으로 클린하다.

 

천안역세권 도시재생은 19년 5월 확정이 났다. 이게 신문과 정부사업 공고문에 대문짝하게 났음에도 불구하고 현지인들은 믿지 않았다. '그거 다 뻥이에요'라더라. 그 후로 1년.. 지금 어떻게 됐는가. 천안역 일대는 난리가 났다. 개발이 너무 많아서 말이다. 세상 모든걸 뻥이라고 생각하지 말자. 내 뇌피셜을 믿지 말자. 남들이 전하는 객관적 사실들을 끊임없이 확인해야 한다.

 

 

5. 입지는 도망가지 않는다

구도심이 형성된 이유가 있는거다. 예전부터 살기 좋은 곳이었기 때문에 자연스럽게 마을이 형성된거다. 천혜의 입지를 가진게 구도심이다. 게다가 전철이나 기차역사를 가지고 있는데 거기에 상권 혹은 오래된 주거지까지 지척에 있다면 그동네 재건축 혹은 재개발에 투자할 경우 거의 변수없이 성공할 가능성이 높다. 수십년 수백년의 역사가 증명하는 땅에 신축아파트는 그냥 정답이다. 

 

그리고 역사 근처의 신축 주거지가 갖는 위상에 대해서도 생각해볼 필요가 있다. 천안역 중심으로 어떤 아파트들이 들어와도 라이크텐보단 멀다. 신축 아파트가 주변에 더 들어설수록 오히려 빛나게된다. 동탄역 시범단지들처럼 말이다. 수십만 동탄2 세대의 욕망이 모이는 곳이 동탄 우포한이 됐듯이, 천안역사 근처도 그렇게 될 확률이 크다. 

 

 

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락텐은 예전에 시흥이나 기흥쪽 축소판이 될것같다고 했는데, 이제보니 오히려 동탄2와 '성격'이 비슷해질 것 같다. 가격 말고 성격 말이다~

 

2020년 11월 24일 현재.. 

동탄2 역세권

 

스댕데일리붇#22 Lessons Learns : 천안역사 동아라이크텐(2021년)