벼락거지 면하기 #2 : 인천광역시

지난 글 '벼락거지 면하기'에서 아직 인플레이션의 영향이 덜끼친 저평가 자산을 확보해야 한다고 했다. 나는 주식을 모르니 언급하기 어렵고 국내 부동산에서 몇몇 지역을 꼽아볼까 한다. 이번 부동산 상승 싸이클은 여러 요소(규제, 유동성, 금리, 투자자, 실수요, 멸실 등)에 의해 전국 곳곳 모두를 들어올리고 있기 때문에 한바퀴 도는 것으로 끝나는 것이 아닌 몇바퀴를 돌고 끝날수도 있다.

 

2020/11/29 - [투자] - 벼락거지 면하기

벼락거지 면하기

 

전문가들의 의견들을 종합해보면 현재 상황에서 큰 변수가 없는 이상 국내 부동산의 단기 정점을 23~24년으로 보고 있다. 아직도 3-4년이 남았으므로 지방장이 조정지역 선정 등의 규제로 싸이클이 끝나고 나면 다시 자금들이 수도권으로 유입될 가능성이 크다. 그래서 수도권 산업지 저평가 지역에 미리 들어가서 앉아있어야 한다.

 

현재의 저평가 지역을 골라보자면 1순위는 단연 인천 구도심이다. 부동산에서 흔히 들리는 조언중에 '인천이 오르면 전국 부동산은 다올랐다고 보면 된다(=끝물이다)'는 말이 있다. 이건 옛날엔 맞을 수 있었는데 지금은 틀리다. 세상이 바뀌었기 때문에 다시 분석할 필요가 있다. 상위시스템이라 볼 수 있는 인천 인근 도시들과 전국의 부동산 판도가 바뀌었기 때문이다.

 

인천의 1차 상승은 20년 617대책 이전까지였다. 시세가 분출하려는 찰나에 규제가 걸리면서 인천에 들어가던 자금들이 김포 파주 등으로 빠졌다. 인천 구도심 신축분양권들이 3~5억원에 머무르는 동안 김포, 파주 등이 8억을 찍었고 국평 호가가 이제 10억이다. 게다가 지방 중소도시 대장들이 10억에 거래되고 있는 시대라 서울 지척의 1호선 특급행, 인천1/2호선, 7호선(예정), GTX-B(예정)등이 깔리고 송도의 삼성과 남동공단등의 산업단지가 있는 인천 신축들을 보면 이제 가성비 높은 반값아파트로 보일 지경이다.

 

 

인천광역시 자체만 놓고 보면 신축 공급량이 높아 시세가 지지부진한 면도 있지만, 그냥 딱봐도 대바겐세일 중이기도 하고 인근도시(시흥, 김포, 서울, 부천)의 가격 상승에 인천으로 밀려 넘어올 수요를 생각하면 상승은 이미 예견되어 있는 것이나 마찬가지이다. 아래 그래프를 보면 인천 자체 입주물량은 많지만, 인천을 둘러싼 도시들의 입주가 전멸이라 인천으로의 유입은 예고된 사실이나 마찬가지라 볼수있다.

 

실수요자들은 자금이 좀 있다면 송도로, 좀 부족하다면 큰 변화를 앞둔 미추홀구 쪽으로의 진입이 좋아보인다. 늦으면 지각비를 톡톡히 치룰 거다.

 

인천광역시 입주물량은 수요대비 공급이 높지만, 인근 도시들과의 연계를 고려할 필요가 있다

 

이미 각지에서 투자금을 불린 발빠른 투자자들과 실거주 수요자들이 인천 여러고승로 진입 중인걸로 보인다. 617대책 이후 거래가 끊겼던 미추홀구 신축들의 거래가 재개되고 있다.  

 

입주물량 : (좌)시흥 (우)김포

입주물량 : (좌)부천 (우)서울

스댕데일리붇#26 벼락거지 면하기 #2 : 인천광역시