대구 신축 항아리 상가 매수(두산동 N플레이스)

한달전쯤 대구 수성구 두산동의 황금역 N플레이스 상가를 매수했다. 뒤로 자빠져도 돈방석이라는 사주의 재테크계의 거인께서 정보를 줘서 그냥 같이 탔다. 현장은 대구의 지인께서 오랫동안 봐온 곳이기 때문에 이미 대충 알고있었는데 지도를 보니 더 괜찮았다.

 

가끔 가보지 않아도 유동인구와 유효동선이 나오는 그런 곳들이 있다. 첫 상가인 인천 주안역세권도 그랬고 올해 취득한 남동탄 상가 아테나플래닛도 마찬가지였다. 이번에 매수한 대구 황금역 N플레이스도 대충 그림이 그려지더라. 그래서 가보지도 않고 일단 계약금을 넣었다.   

 

이동네

 

현장 근처 땅들을 대기업 건설사 한군데가 죄다 사들이고 있어서 기존 상가들이 많이 무너질 예정이다. 그리고 그 매입 활동 덕분에 상업지 땅값이 평당 1억이 됐다. 그 동네 100평 남짓한 대지의 마트가 100억에 팔리고 근처 교회 하나 역시 더 높은 금액을 제시했을텐데 여태 버티고 있는걸 보면 땅값이 더올라갈 것 싶다. 사실 구분상가라 큰의미는 없지만 그래도 대지지분이 다섯평이 넘게 나오더라. 분양가가 4억대인데 땅값이 5억이 넘어간다. 이러면 또 살 명분이 생기는거다.

 

현장엘 가보니 주변이 죄다 모텔이다. N플레이스도 건물도 모텔 두동과 식당건물을 허물어 짓는거다. 모텔같은 건물들이 많았다고 편견을 가지면 안된다. 여러가지 요인으로 인해 그쪽이 상권이 발달했다는 증거이기 때문이다. 자녀를 키우는 부모라면 주거지로서는 좀 신경쓰이긴 하겠지만 교통이 발달했을 확률이 높고 사람이 모이는 좋은 땅이기 때문에 상가로선 더할나위 없는 땅이고, 주상복합 등의 주거지로도 딱히 손색이 없다.

 

그래서 SK리더스뷰, 대우트럼프월드 같은 주복이 이미 있나보다. 바로 아래 수성레이크푸르지오 500세대, 호반써밋 469세대가 들어오고, 위쪽으로 주복이 더들어설 예정이다. 좁은 동네에 초고층으로 주복/오피들로 둘러쌓여 있어 지척의 세대수는 확보됐다. 한 4천세대가 넘게 지척에 있고, 3천세대 정도가 주택가를 형성하고 있다. 북쪽과 동쪽 동네에서도 어느정도 유동인구가 있을테니 한 1만세대 정도의 항아리가 됐다. 왠지 메디컬타워가 될듯한 느낌도 든다.

 

유일하게 주차가되는 상가이고 그 상가를 둘러싸고 재건축이 모두 완료되면 모텔유흥가는 대부분 사라진다. 그러면 학원들과 병원으로 채워질 것 같은 생각도 든다. 1~2층은 식당/편의점, 3~6층은 병원, 그 위로 학원, 골프아카데미, 사무실 등이 들어오겠지.

 

그리고 또다른 포인트 하는 상가를 둘러싼 주상복합/오피스텔과 단독주택 3천세대가 만나는 지점이다. 바닷물과 민물이 만나는 곳 같은 느낌이다. 그런데가 영양분이 풍부하다. 다양한 수요층이 만나는 곳이기 때문에 이런저런 업종이 모두 가능한 건물이다. 잘될 것 같다.

 

 

마지막으로 시간축도 생각해봤으면 좋겠다. 상가는 월세수익과 시세차익을 동시에 노릴 수 있다.(단, 신축 청약이나 재건축 예정인 초썩축에 한함) 상가도 개발호재를 타고 가기 때문에 앞으로 십수년간 임대수익을 올리며 이동네 개발 이슈가 나올때마다 팝콘을 튀기며 구경이나 하면된다. 현재의 조건이 아닌 미래를 그려봐야 한다. 위 그림의 아래 주택단지들도 얼마든지 재건축 재개발이 가능하다. 20년간 아무일도 일어나지 않을리가 없다. 

 

바로 옆 땅이 1억에 팔려나가는걸 본 주민들이 가로주택이라도 추진하지 않을까 싶다. 주거문제로 정부에서 역세권 개발사업 같은걸 하면 상업지로 변경될 가능성도 있을거다. 그럼 건설사가 또 매입을 시작하며 주복을 올리겄지. 안되도 상관없지만 이런게 20년 안에 한두번만 일어나도 큰 이득이다. 잘되는 상가는 그냥 맘편하게 들고있을 수 있다.