2021년 김해 부동산 전망 분석 (feat. 삼계 삼정그린코아)

여기저기서 김해 이야기가 많이 나오더라. 어쩌다 아는분이 들어가시길래 얼떨결에 따라들어가 뒤늦게 김해 부동산에 대해서 대충 분석한다. 지금이 12월이니 21년의 김해 부동산 전망이 대강 그려질듯 하다. 이런 공부는 항상 재미있다. 사놓고 분석했는데 패망일까봐 떨리기도 하고.. 이번엔 경남 김해시 삼계동의 분양권인 삼계 삼정그린코아 74형을 하나 얻게 됐다.

 

[1] 김해 아파트 공급량(입주물량)

김해 입주물량

김해시는 2017~2019년 3년간 부동산 공급과다였다. 과물량 구간을 지나 이제 공급부족 구간에 들어섰다. 최근 3개 단지가 분양을 한걸로 아는데(삼계 삼정그린코아, 대청천 경동 리인뷰, 주촌 일동 미라주) 나름 대단지들 임에도 불구하고 삼계와 주촌이 이미 며칠 차이로 완판된 걸로 보인다. 

 

실시간으로 분양 홈페이지를 들어가보니 완판 맞다. 전세대 분양완료 배너를 걸었다. 19년의 과물량 구간이 소화가 되나보다. 그리고 앞으로는 공급부족이다. 그래도 그간 쌓인 물량이 있으니 힘겨울거란 생각이 들기도 하는데.. 이건 주변 도시와 전국 투자자들이 소화할 것 같다. 아래로 내려보자.

 

(좌) 삼계 삼정그린코아 전세대 분양완료 (우) 주촌 일동 미라주 더 네스트 완판배너

김해 삼계 삼정그린코아 더베스트

 

[2] 근처 도시 입주물량 분석

김해 좌측으로는 창원이고 우측으로는 부산이다. 좌창원 우부산.. 부산은 이미 조정이고 창원은 차기 조정후보다. 두 도시의 입주물량을 볼까. 

 

 

창원 입주물량

창원이 괜히 오르는게 아니었다. 입주가 없다. 조정을 걸게 아니라 공급을 해야하는거 아닌가? 창원 신축이 이렇게 올라버리면 김해쪽으로 올수밖에 없다. 창원 좌측은 함양군인데 아마 그쪽으로는 안갈거다. 창원은 아파트 안짓고 뭐했나 모르겠다. 포스트 창원이 있으면 거기에 투자해야 할듯. 그리고 또하나, 김해로 밀려오면 입지 좋은 신/구축, 입지가 좀 떨어져도 신축 분양권, 재건축 기대하는 완전 썩축.. 이 셋중 하나로 올거다. 나는 분양권을 택했다.

 

부산 입주물량

부산은 입주물량이 적정수요대비 좀 약간 부족한 모양새이긴 하지만 조정이 걸려버려서 이제 좀 무서워졌다. 사실 투과를 맞아도 이상하지 않다. 딱 1년전 8억이던 삼익비치가 20억 근처다. 부산을 누르니 당연히 인근 도시에 풍선효과가 나타날텐데, 부산을 누르면 오를 곳이 울산 아님 김해 창원 정도일거다.

 

그런데 울산도 조정이야기가 들리고 있다. 그럼 남은 곳은 김해밖에 더있나. 이거 서울 경기 인천 다누르니 마지막 남은 도시 김포 파주를 보는 느낌이다. 김포는 요새 금포라 불리우고 있지.. 김해도 금해가 되는거 아닐까 모르겠다.

 

좌창원 우부산, 남가덕도 신공항?

주변이 오르는동안 김해는 꽤 오랫동안 눌려있었음.

 

[3] 김해시 인구 : 증가 트렌드

인구 증가 중인 국내 몇안되는 도시다. 왜 증가하고 있는지는 모르겠다. 뭔가 매력이 있나보다. 인구가 증가하는데 부동산 전망이 나쁠리가 없다. 상황이 그냥 why not? 이다.

 

신기하게 인근 도시에서 순전입이 높은데..

전출은 서울경기로..

 

[4] 김해시 산업

부동산은 무조건 산업지여야 한다고 수십번 곱씹었다. 강남-분당-수원-용인-동탄 벨트가 괜히 비싼게 아니다. 창원부산울산이야 산업 좋은거 다 아는거고, 김해는 솔직히 몰랐기 때문에 새로 찾아봤다. 

 

경상남도 통계포털(2018년 12월 발표)

 

경상남도 지역내 총생산을 보니 김해시가 경상남도에서 2등이다. 2020년까지 거대 기업도시로 변모하기 위해 투자를 많이 진행한 모양인데, 마무리되는 시점에 코로나가 터지긴 했지만 국내에서 버릴수 없는 산업인 자동차와 의공학쪽 산업단지를 조성했나보다. 투자를 끝냈으니 그 효과가 서서히 나타날거다.

 

김해시, 2020년 ‘거대 기업도시’ 변모

산업은 항상 옳다. 지역민들과 인근 도시에서 경주 두산 트레지움을 깔때 난 용강산업단지와 경주시청 공무원들, 관광산업을 봤다. 듬성듬성한 산업단지라도 없는것보단 낫다. 

 

김해와 인근도시 연봉. 창원이 돋보인다. 주변 도시에서의 전입이 많으므로 근처 연봉도 중요

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2021 김해 부동산 분석 결론

김해시 부동산 상황을 대충 분석해보니 꽤 괜찮은 것 같다. 사실 이런 분석이 없어도 그냥 글로벌 통화가 급격하게 팽창하니 가진 돈을 뭐든 자산으로 바꿔놓는게 맞다. 그 중에 오름폭이 클 것 같은 곳에 묻어놓는거지. 누가 그러는데 20년만에 오는 수퍼사이클이랜다. 

 

그중에서도 삼계 삼정그린코아를 선택한 이유는 될까말까 하는 요소가 하나 있고(부산 김해 경전철 신명역 신설), 대부분 실수요자 분들이 분양을 받으셔서 그냥 맘편하게 묵힐 수 있을 것 같아서이다. 일단 한발 들여놓은 우리 김해 삼삼이부터 좀 잘됐으면 좋겠다. 망해도 어쩔 수 없고.. :)

 

게다가 최근 매수심리가 높아졌다. 매도자 우위 시장.