힐스테이트 송도 스테이에디션을 선택한 7가지 이유

나는 멘탈이 약하다. 이 상승이 영원할거라 생각한적이 한번도 없다. 크게 한번 흔들리면 무너질 것을 스스로 잘 알기에, 투자시 최소한의 안전장치로 걸어놓는 기준들이 있다. 약한 멘탈이지만 그 기준들을 충족하면 고민없이 매수한다. 가족들을 모두 데리고 힐스테이트 송도 스테이에디션에에 들어간 이유도 그런 기준들을 충족해서다.

 

[안전장치 - 선택의 기준들]

• 초역세권
• 유동인구가 [향후] 많아질 곳
• 개발 초기의 부지. 그래서 아직 알아보는 사람이 적은 곳
• 멋진 외관
• 대출 걱정이 없는 곳
• 미래의 월세수요
• 아이를 키울 수 있는 곳

위 기준들을 힐스테이트 송도 스테이에디션에 대입해봤다.

 

① 초역세권

당연한 기준이라 설명할 필요도 없지만.. 초역세권이 주는 이점은 생활의 편리함 외에도 '홍보효과'가 매우 크다. 역사 출구로 나왔을때 건물이 바로 보이면 가장 좋다. 그래서 초역세권에서 육아가 가능한 국민평형대(84제곱)의 아파트 혹은 아파트 대체상품이 있고 자금이 된다면 앞뒤 안가리고 매수하고 싶어진다.

 

초역세권 단지의 경우 앞뒤로 3정거장 정도의 초역세권 안에 어떤 성격의 시설들이 있느냐도 중요하다. 국제업무지구역의 2정거장 앞인 인천대입구역은 GTX-B와 롯데와 신세계, 이랜드의 복합쇼핑몰들이 들어온다. 더할나위가 없다.

 

 

② 유동인구가 향후 많아질 곳

아래 지도의 주황색으로 표기된 곳들은 오피스 빌딩으로 채워질 것 같다. 개발계획을 보니 공장은 못들어온다. 저쪽 개발이 잘 되면 일을 끝내고 역으로 향하는 유동인구가 증가할텐데, 이때 눈에 밟히는게 힐스테이트 등의 주거용 건물들이다. 출근할때, 퇴근할때, 점심먹으러갈때 자꾸 보게된다. 자꾸 보다보면 소유욕이 생길거라 믿는다. 나도 그랬으니까.

 

 

국제업무지구역 근처

 

 

③ 주변 공사판

주변 공터가 메워지고 공사들이 하나씩 완료되면 이 가격에 절대 못구한다. 알아보는 사람이 많아지면 나중엔 진입 자체가 어려워진다.

난 개발예정지 빈땅이 근처에 있는게 좋다. 남동탄 A94부지 근생도 그렇게 접근했다.

 

 

④ 외관

송도 주민들이 어느 시점부터 도시 경관에 굉장히 힘을 쓰는 것이 보인다. 힐스 에디션은 송도에 아직 시도되지 않은 스타일의 멋진 외관이다. 아르데코 스타일이라고 하던데 벽체 면적이 적어 타일로 마감될 예정인가보다. 다 지어질 경우 꽤 이목을 끄는 건물이 되지 않을까 싶다. 이런 부분도 사람들의 소유욕에 불을 지핀다.

 

1군 건설사들이 외부도색과 BI를 계속 바꾸는 이유가 있는거다.

 

 

 

 

 

⑤ 대출이 잘 나오는 곳

여차하면 들어가 살면 되지만, 아직 3년 반이 넘게 남은 지금 시점에서의 계획은 '임대'다. 그러려면 담보대출이 잘 나와야 하는데, 이게 주변 건물의 시세와 이 건물의 시세가 복합적으로 작용한다.

맞은편 건물(B1~B3신축)들이 4년후 꽤 많이 오를것으로 보이는데, 힐스테이트 송도 스테이에디션 가격도 연계되어 올라갈거다. 미래 시세의 60~70%선에서 담보대출이 나온다면 추가 투자금 없이 월세를 돌리는데 문제가 없다.

 

이 현장은 전입신고가 없으면 상가담보대출(사업자)과 동일하다. 상가가 아파트보다 진입장벽이 낮은건 누구나에게 대출이 잘 나와서이다.

 

본 건물의 경우 건물의 성격은 분명히 주거용 아팟인데 주택법이 아닌 건축법 적용을 받아 대출 등의 대부분의 조건이 상가와 동일하다. 시행사 보증이라 HUG/HF 슬롯이 꽉찬 사람들도 중도금 대출 문제가 없다는 점도 분양권 상태에서의 큰 장점이다.

 

 

⑥ 월세수요가 많이 나올 곳 

최악의 경우 매매 전세 모두 안빠질 수도 있다. 그럼 월세도 고려해야한다. 5번 항목과도 좀 겹치는 이야기이다. 일단 대출이 잘 나오는건 문제없고, 그 이자를 단기 월세로 갚으면 된다. (물론 4년 후이므로 대출없이 잔금이 가능할 수도 있겠지만..)

 

근처 부지들이 언젠가는 업무빌딩들로 채워질거다. 더불어 28-1번지에 큰 규모의 국제병원이 생긴다고 한다. 이 와중에 전국의 아파트들에서 생숙건설 반대민원(더 좋은 입지에 아파트 대체가능한 상품이 나와서 여기저기서 딴지중)이 높아 초역세권 생숙&아파텔 분양을 점점 어렵게 만들고 있다. 

 

이런 분위기라면 기 분양된 건물들은 리미티드 에디션이 되고, 빌딩 몇개만 근처에 들어와도 월세를 빼기 쉬울거라 본다. 개인적으론 송도로 파견나온 외국인 가족에게 임대를 놓고 싶다. 국제업무단지의 땅들을 주거용지가 아닌 업무용지로 사용한다고 공언했는데, 진행 중인 컨설팅 결과가 잘 나오길 빈다. 

 

 

 

 

⑦ 아이를 키울 수 있는 곳

그냥 내 주장일 뿐이지만 자녀 1명이 있어도 최소 방 3개는 필요하다. 생숙/오피스라도 전용면적 84에 3룸은 확보돼야 한다. 그리고 라이딩을 하더라도 주변에 학교나 괜찮은 학원가가 있어야 한다. 실거주 입장에서 본다면, 연송초가 가깝고 송도 최대 학원가도 근처라 학원버스가 커버가능하다. 센트럴파크 통해서 운동겸 도보로 다녀도 되겠지만.. 

 

실거주하면서 아이를 키우기에도 무리가 없는 곳이다. 근처 상가분양하는 곳에 물어보니 국제업무지구역에는 유흥가 조성이 어려울거라 한다. 나중엔 어찌 변할지 모르지만 현기준으로는 상가 업종에도 제한이 있어 당구장도 못들어온다고 한다. 이래저래 초역세권 업무지구 한가운데이지만 아이를 키우기에도 무리가 없을것 같다. 생각해보니 여의도 국제금융로에서도 육아에 문제가 없었다.

 

 

 

힐스테이트 송도 스테이에디션을 선택한 7가지 이유를 적어봤다.

 

사실 12월 초에 매수할때 6~7억의 분양가가 높아보였는데, 지금 송도의 상황이나 실거주중인 우리동네의 상황을 보니 전용 89제곱미터에 발코니 서비스 면적까지 잔뜩주는데 6억 후반대 가격이면 아주 합리적인 가격이라 보인다. 내 심리가 이렇게 한달만에 바뀔줄 몰랐다. 

 

실거래가를 확인해보니 최근 두세달간 우리동네에서만 8~9억대의 매물이 백건가까이 거래되었다. 송도도 리딩 단지들 또한 10억을 훌쩍 넘겼고. 4년 후의 답은 이미 나와있는거나 마찬가지다.