21년 스댕블로그 부동산 투자전략

연초에는 항상 부동산 전망으로 단톡방과 포탈댓글이 모두 뜨겁다. 올해는 전문가들 대부분 오를거라 하고 일부는 보합을 이야기하고 소수는 떨어질거라 한다. 대원칙인 수요공급 밸런스에 따라가는게 보통이지만 부동산은 수백수천만 참여자들의 심리와 사정에 영향을 받는 복잡계라 사실 내일이 대폭등의 시작날이 될지 대폭락의 시작날이 될지 아무도 모른다.

 

그래서 그 누구도 믿으면 안된다. 매일 보는 뉴스도, 저명한 경제학자도, 잘 맞추는 부동산 전문가도, 신도 믿지 말아야 한다. 어차피 아무도 책임져주지 않는다. 그리고 그 중에 제일 믿지 말아야 할 건 과거의 나다. 내가 제일 문제이니 끊임없이 새로운 정보를 머리에 우겨넣어 항상 최선의 선택을 할 수 있도록 내실을 다져야 한다. 그나마 제일 믿을만한 건 이런저런 통계치..숫자들뿐이다.  

 

만약 시간을 들여 정보를 찾는 것도, 시장의 심리를 파악하는 것도 불가능한 상황이라면 가장 성공확률이 높은 투자를 하면 된다. 대세상승과 대세하락에 영향을 상대적으로 덜 받는 개별 가치주의 공략 말이다.

 

21년 신규 투자라면, 내 물건을 받을 사람이 후속 투자자가 아닌 실거주자에게 넘길 생각을 해야한다. 여차하면 내가 들어가 살 것을 상정하면서 고고하게 빛날 놈을 찾아 매수하는게 안전해보인다. 그리고 발전하는 도시에서 기간이 3년 이상 남은 재건축/재개발 예정지 구축, 입주권, 분양권 등의 장기투자 물건들도 괜찮을거라 본다. 여기서 교집합이 나온다면 더욱 좋다. 부동산 가격의 단기 등락은 있어도 중장기적 우상향은 자본주의가 망하지 않는 이상 법칙이나 마찬가지이니 이익실현의 시간을 최대한 길게 잡고 앞으로 새거가 될 놈을 잡는게 현명해보인다. 

 

여력이 안되는데 풀레버리지를 땡긴 케이스라면 금리상승 리스크를 꼭 감안하자. 요즘들어 여러 전문가들에 의해 '역대급 인플레이션에 따른 조기 금리 상승' 키워드가 반복 등장한다. 극초기의 경고 신호라고 생각한다. 적절히 대응하자. 무리하지 않는 범위 안에서 안전하게 움직이는 것이 나을 거라고 생각한다. 금리가 갑자기 2% 정도 올라도 가족의 생계에 문제가 없다면 그런 투자는 괜찮을 것 같다. 

 

워낙 주택공급의 수급이 깨져있고 저금리가 유지중이니 나역시 적어도 올해까지는 폭등장세가 유지될 것 같다는 생각이지만 뭐 내 뇌피셜이 뭐가 중요한가. 지난 글에서 세상 만물에 이미 진리가 있다고 했는데 부동산도 마찬가지일거다. 항상 임계점은 존재하더라.

 

임계점을 넘는 순간(=압력에 시장이 더이상 버티지 못하는 순간) 어느 순간 시장이 '펑'하고 터져서 아무것도 판단이 안되는 대혼란의 시기가 반드시 온다. (열역학적 임계점 : 임계점(臨界點, Critical point)은 액체와 기체의 상이 구분될 수 있는 최대의 온도-압력 한계이다. 임계점을 넘으면 액체와 기체의 두 상태를 서로 분간할 수 없게 됨).

 

워낙 양극화가 심해지고 있기도 하고 K자 미래도 이미 시작된거나 마찬가지라.. 상황에 따라 어떤 지역은 대폭등이 나오고 어떤 지역은 대폭락이 올거다. 대충 예상이 되는 지역들이 있지만 이것 또한 뇌피셜이니 언급은 하지 말아야겠다. 그런데 물리학과 달리 부동산은 임계점이 어디인지 측정이 불가능한게 문제다. 그러니까 그동안 공격적으로 투자했다면 올해는 좀 안전하게 가도 될것같다. 나는 갯수를 좀 줄일 예정이다. 

 

코로나 극복과 함께 하반기부터 보복소비가 시작되면 경제학자들 예상대로 간만에 겪는 높은 인플레이션이 올텐데 미국이 공언한대로 3년간 진짜 제로금리 수준을 유지하며 자산가치를 상승시킬지, 아니면 말을 바꿔서 투자자들 뒤통수를 후려갈길지 사실 아무도 모른다. 이것도 대비를 하는게 좋겠다. 

 

그래서 부동산 투자 외에 다른 준비를 하는 것도 필요해보인다. 코로나가 끝날때까지 버티는게 가능한 오프라인 자영업자들은 그간의 손해를 모두 만회하고도 남을 정도로 엄청난 부를 축적할 수 있을거다. 그런 상황에 직접적으로 타면 좋겠지만 몸이 두개가 아니니 불가능하다면, 수익형 투자를 통해 그쪽에 발이라도 걸치는 것도 좋겠다. 요즘 상가 사면 죽는다고들 상가투자에 일면식도 없는 블로거들이 글들 많이 쓰던데, 상가투자 오래한 은둔고수 형누님들 몇분을 보면 요즘 오히려 알짜 상가들을 매집중이다. 수익형을 잡으려면 지금 헐값에 잡는게 낫다.

 

'공포에 잡아라' 다들 알고 있지만 실행이 참 안된다. 그래도 여윳돈이 있다면 주식이든 부동산이든 현재 제일 공포에 휩싸여 빌빌대는 투자물건을 찾아 사보는 것도 좋을 것 같다.

 

스댕데일리붇#45 21년 부동산 투자전략 

The Script - The Man Who Can’t Be Moved (Official Video)