주택의 본질과 오를 부동산 찾는 방법

안녕하세요 스댕입니다.

오랫만에 존댓말 포스팅을 해봅니다. 

 

오늘은 주택의 본질이 무엇일까 생각해봤습니다. 좋은 부동산 투자처는 결국 '누구나 살고 싶은 집'으로 귀결될텐데, 주택의 본질에 대해서는 생각해 본적이 없기 때문입니다. '나에게 좋은 집은 무엇일까?', '남들에게 좋은 집은 무엇일까?'를 제맘대로 적어봤습니다. 

 

1. 일터(직장)까지 왕래하기 편한 
2. 편안하게 잠을 잘 수 있도록 해주는 
3. 남들에게 간섭받지 않고 쉴 수 있는 독립된 
4. 취사 가능한 
5. 아이를 잘 키울 수 있는(학군)
6. 큰돈을 묻어놓아도 가치가 떨어지지 않는
7. 조망이 좋아 눈을 즐겁게 하는
8. 안락한 : 더위와 추위를 막을 수 있는
9. 햇살이 잘 드는
10. 통기가 좋은
11. 남들에게 자랑할 수 있는

 

정도일까요?

위에 적은걸 다시 읽어보니 등급을 나눌 수 있을 것 같습니다.

 

• 필수가치 but 흔함 : 2,3,4,8

필수조건이지만 아무 집이나 가능한 항목들입니다. 사실 이 조건들이 과거부터 이어온 집이라는 건축물의 본질이긴 합니다. 비, 바람, 외부의 적 등을 막아주는 벽체와 지붕을 가진 구조물.. 모든 '집'이 필수로 갖추고 있기 때문에 분별력이 없습니다. 없으면 안되지만 너무 기본적이라 내 집을 선택할때 아무런 영향을 끼치지 못하는 항목들이지요. 

 

 

• 필수가치 but 중요도가 밀리고 있음 : 6, 9, 10

해가 잘 들고 환기가 좋아야 하는 건 얼마전까지만해도 집이 갖춰야할 필수조건이었지만 최근 고밀도로 아파트를 건설하다보니 창문이 없거나 매우 작은 집, 맞통풍이 안되는 집, 건물들에 가려 해가 안드는 집, 조망을 선택하고 햇빛을 포기한 북향 집들도 나오고 있습니다. 요즘엔 집 선택에 큰 영향을 끼치진 못한다는 생각이 드는 가치들이지만 일조와 통풍에 한이 맺힌 사람들이 많아 현재도 나름 중요한 항목으로 남아있긴 합니다. 

 

 

• 필수 가치는 아니지만 최근 중요도가 올라가는 : 7, 11

몇년전부터 뷰(view)에 대한 이야기가 많이 나옵니다. '몸 건강'에 직결되는 환기나 햇빛 등의 필수 요소보다 '정신 건강'이 더 높은 가치요소가 되었습니다. 어느 순간부터 향이 좀 좋지 않아도 조망 좋은 집이 더 높은 값을 받는 모습이 포착됩니다. 물론 일조와 통풍 조망 3박자를 모두 갖춘 곳들이 더 좋지만, 이중 하나만 선택해야 하는 상황에 놓인 사람들이 조망을 선택하는 사례를 심심찮게 접할 수 있습니다. 기술과 의학의 발달로 환기는 전열교환기가, 먼지는 공기청정기가, 햇빛을 못봐도 비타민D를 영양제가 있으니.. 요즘 청소기는 자외선 소독도 해줍니다.

 

뷰가 좋으면 집 상태가 아무리 구려도 창문 앞에서 찍은 사진 한장으로 카톡, 인스타, 페북 등의 SNS에 공유하며 자랑을 할 수가 있습니다. 건설사들도 이런 트렌드를 귀신같이 알고 조망을 확보하기 위한 노력을 열심히 하죠. 인천 송도의 크리스탈 자이, 부산 송도의 힐스테이트 이진베이시티 등은 욕실에서도 바다를 조망할 수 있습니다. 조망의 중요성이 올라간게 이런 소셜네트워크서비스의 영향도 분명히 있다고 봅니다.  

 

 

• 불변의 진리, 앞으로도 중요한 : 1, (5)

1번 5번 항목은 과거, 현재, 미래에도 변하지 않을 중요 가치입니다. 자녀들을 잘 키우는 것은 인간 DNA에 새겨진 본연의 임무이고, 자녀세대의 유전자를 보존하고 우리 스스로도 살아남기 위해선 결국 직장 및 사업지에서 돈을 잘 벌어와야 합니다. 그래서 최고의 가치는 그래서 '직주근접과 교통'입니다. 가정의 주 수입원의 일터와 가까운 것과 출퇴근이 편리한 것이 모든 가치에 우선합니다. 직장과 주거지가 얼마나 근접하냐, 근접하진 않지만 얼마나 교통이 좋아서 한정된 시간을 길바닥에 쏟아붓고 다니지 않느냐가 중요한겁니다. 길과 차에서 보내는 한두시간이 주 수입원의 수명을 점점 깍아먹는다고 보면 되겠습니다.  

 

교통의 중요성은 이미 경기도에서 증명이 되었습니다. 수도인 서울특별시의 구축이 지지부진한 동안 경기 화성의 동탄역세권(20억), 용인의 성복역세권(15억)이 되어버렸습니다. 신분당선, GTX, SRT 등의 교통혁명에 의해 가치가 재평가 받은 곳들이죠. 왜사냐고 말리던 곳들인 구성역세권(11억), 기흥역세권(10억), 파주운정(8억) 또한 교통 하나로 두배이상 오른걸 보면 교통과 직주근접이 얼마나 중요한지 알수 있습니다. 동탄보다도 20km가까이 남쪽인 평택의 지제역 근처와 고덕신도시도 말할 필요도 없겠죠. 고덕신도시와 동탄역 광비콤은 학군이 없지만 기업+교통으로만으로도 지역 최고가를 찍고 있습니다. 

 

 

• 불변의 진리였으나 점점 퇴색될 : 5

현재 직주근접/교통과 함께 거론되는 중요한 가치가 자녀 양육 조건(=교육환경 feat.대학입시)이 좋은 곳입니다. 아마도 좋은 친구, 훌륭한 학원들, 좋은 학교가 많은 곳이 선호되겠지요. 하지만 세계 최저 수준의 출생률을 보이고 있고 이미 20년엔 출생-사망이 역전된 우리나라의 현실과, 기업의 인재 채용 기준에 대학 졸업장 자체를 요구하지 않는 글로벌 대기업들이 증가하고 있어 '학군'의 의미는 점점 퇴색될 것이 자명합니다. 

 

학군을 중요시 하는 이유는 고도성장기 때의 부모님들의 사고방식을 그대로 이어받으신 3040이 아직도 많아서 그렇습니다. 본인도 1980~2010년에 좋은 대학이라 불리는 대학만 대충 가도 취업이 어렵지 않게 됐으니 말입니다. 그런데 이제는 아닙니다. 10~15년 후의 우리 자녀들의 시대에는 과거의 가치가 통하지 않습니다. 30년 넘게 우리를 지배하던 '좋은 대학 졸업'의 중요성이 세상이 바뀌면서 이미 많이 퇴색됐고, 앞으로는 더 가속화될 예정입니다.

 

이미 이런 90년대의 수능 풍경은 찾아볼 수도 없습니다

 

초일류 대학을 나와도 취업을 못하는 세상이 왔습니다. 대학졸업장의 중요성은 2020년 코로나펜데믹 이전에 이미 끝났습봅니다. 고도 성장기에는 좋은 대학의 졸업한 것 자체만으로도 실력을 유추하고 대충 사람을 뽑아 일을 시킬수 있었지만, 지금은 전문성이 없으면 인력이 별로 필요가 없습니다. AI와 플랫폼의 발전은 데스크에서 사람들을 지속적으로 치우고 있으니까요.

 

美 테슬라 입사자격...“고졸도 문제없어” - e경제뉴스

 

테슬라를 비롯한 글로벌 대기업들은 이미 채용조건에서 '대학 졸업장'을 요구하지 않습니다. 이런 추세라면 5~10년 후엔 대학과 학군의 의미는 완전히 없어질 수도 있겠지요. 만약, 현재 대한민국 학교의 교육 방식이 극적으로 변한다면 이 말은 완전히 틀린 말이 될 수도 있습니다. 그런데 공무원집단이 쉽게 변하겠습니까. 어려운 일입니다. 지금은 전환기입니다. 분명히 '학군'보다 중요한 '자녀 양육'의 주거 가치가 새롭게 등장할겁니다. 

 

 

이제 우리가 투자해야할 곳을 한 문장으로 정리해보면,

'직장이 가깝고 교통이 훌륭하며 자식을 키우기 좋고 조망, 통풍, 일조가 좋아 남들에게 자랑할 수 있는 집'

이런 현장을 발견했다면 그동안 모은 원기옥을 쏴야할 때입니다.

상투 잡는거 아닐까? 같은 생각은 갖다 버리시구요.  

 

정리해 놓고 다시보니 진짜 너무 당연한 문장이라는 생각도 듭니다.

하지만 집의 본질을 생각하지 않고 상승이냐 하락이냐 생각만 하며 주식하듯이 집을 사면 물릴 확률이 높습니다. 조심합시다. 

 

조망이 아무리 좋고 햇빛이 잘 드는 곳이라도 직장이 가깝지 않거나, 교통이 거지같거나, 도저히 애를 키울 수 없는 환경이면 처다보지도 않는게 좋겠지요. 주(main)가치와 보조(sub)가치의 순서를 바꾸지 않는 것도 중요하겠습니다.

 

그리고 서울경기권에 위에 언급한 좋은 가치들을 많이 가진 집이 있는데 현재 5억 이하에 방 3개짜리인 신축이 있다면 바로 매수하시면 됩니다. 이런건 인천, 평택 등지에 아직 남았습니다. 실거주와 투자 모두 추천합니다.

 

그리고 기업 유치와 교통개선 계획이 즐비하고 이미 역세권인데 10억 이하인 주택이 있다면 비싸다고 고민하지 마시길 바랍니다. 다주택 투자는 추천하지 않지만 실거주 1주택이라면 고민할 필요도 없습니다. 제가 아는 곳은 구성, 기흥, 신갈, 보정, 죽전, 수지, 흥덕 등 입니다. 용인플랫폼시티, GTX-A, 분당선연장/급행, 인동선, 에버라인 연장, 기존도로 지하화, 경부고속도로 추가IC 건설, 용인 반도체클러스터, 하이닉스 신공장 건설 등이 예정되어 있지요. 

 

저는 대한민국 미래산업의 중심이 되는 경부축 판교~분당~기흥~영통~평택의 [IT,반도체,첨단부품]라인과 인천의 송도국제도시[바이오,반도체,첨단부품]를 아주 좋게봅니다. 위에 정리한 1번 가치 때문에 2번에서 11번 가치를 자동으로 만들어낼 곳들이라 보기 때문입니다. 

 

또한 건물의 분류에 너무 신경쓰지 마시길 바랍니다. 위 가치가 충족된 건물이라면 아파트, 주상복합, 아파텔, 생활형숙박시설, 오피스텔을 구분짓지 않아도 됩니다. 

 

* 현대차가 앞으로 수소차와 전기차에 역량을 집중할 곳도 좋을 것 같은데 화성시 구석의 남양을 포기하진 않을 것 같습니다. 엔지니어들의 주거지가 정말 너무 멀고 여기저기 퍼져있어서.. LG처럼 마곡지구에 다 모여버리면 굉장한 주거지가 새로 생겨날텐데요.  

 

스댕데일리붇#50 주택의 본질과 오를 부동산 찾는 방법