역세권 고밀도 부동산 공급대책 때문에 기축들은 더오를듯

역세권을 역 반경 350m에서 500m로 늘리고 용적률을 대폭 상향하겠다는 기사가 나온다. 좋은 입지에 집 구매를 원하는 사람들이 대충보면 환영할테지만 자세히 들여다보면 함정 투성이다. 기사를 보면 역세권 아파트 용적률을 700% 이상으로 올리리면서 '공공자가'와 '임대주택'을 시장에 내놓겠다고 나온다. 

 

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위 짤막한 문단에서도 많은 문제가 보이는데.. 일단 내집마련을 원하는 국민들을 '소비자'로 워딩한다는 것 자체가 주택시장에 대한 인식이 첫단추부터 잘못 채워지지 않았나 하는 의구심이 든다. 하지만 오늘은 그런건 넘어가고..

 

정부 입장에서도 더 이상의 부동산 규제는 위헌의 소지가 있는건지 아니면 지지율 문제가 있는건지 이제 공급으로 눈을 돌렸다는 점 자체는 고무적이긴 하지만, 나는 위 대책으로 인해 기존의 입지 좋은 민간분양 단지들은 더욱 폭등장세를 연출할 거라는 생각이 든다.

 

일단 역대급 모순적 단어인 '공공자가'의 개념부터 이해의 난이도가 높다. '공공'과 '자가' 두 단어는 서로 반의어인데.. 공공인데 자가라니. 어찌보면 아주 혁신적이다. 이 두 단어를 연결시킨 사람은 천재일수도 있다.

 

출처: 네이버 영어사전

 

추정하기론 땅은 공공이고 건물분만 자가일 것 같다. 얼핏보면 훌륭한 분리이다. 그러나 요즘이 어떤 세상인가. 4차 산업혁명+정보화시대라 이제 대부분 사람들은 다 안다. 부동산은 건물값이 아닌 대지지분(=땅값)이라는걸. 결국 공공자가 건물은 매수 직후부터 감가상각이 들어가기 때문에 사자마자 가치가 반토막나는 일부 수입차와 같은 처지에 놓일거라는 생각이 든다. 

 

기꺼이 그런 손해를 감수하며 그동안 누리지 못했던 라이프를 즐기며 SNS에 역세권 집을 샀다는 등의 허세를 부리는 사람들도 나오겠지만, 상승분의 반은 정부꺼인 반토막짜리 집이었다는 것이 알려지지 않기 위해 필사적으로 노력해야할 것이다. 그런 집은 인기가 없다. 미래를 조금이라도 예측할 수 있는 대다수의 사람들에겐 그 공공자가 역세권에 들어간다는 선택은 좀처럼 하기 힘들것이다.

 

공공자가주택 설명

‘공공자가 주택’이 뭐지?…변창흠식 부동산 해법에 쏠리는 관심

 

공공임대도 문제다. 이미 공공자가(公共自家, ??국가나 사회의 구성원에게 두루 관계되는 자기의 집??)에서 중산층이나 상류층이 역세권 초고밀도 주택에 들어갈리가 만무하기 때문에 시작부터 슬럼화가 시작될 가능성이 매우 높지만, 만에하나 자가와 임대를 억지로 섞어놓는다 해도 문화자본, 경제자본, 심리자본, 사회자본 모두가 다른 사람들이 한데 섞여살면서 발생하는 너무나 큰 사회적 부작용이 예상되기 때문에 이런 식의 반강제 주거 소셜믹스의 시도는 실패할 확률이 훨씬 높다.  

 

그래서 '일반적'인 사람들은 지금 기획중이라는 고밀도 공공자가-임대주택에 들어가기 꺼려할 것이다. 그렇다면 추후 일어날 일은 뻔하다. 임대수요층과 저소득층만 모여살게 된다. 그렇게 초고밀도 개발을 하면 학교는 또 어쩔껀가? 가장 문제가 되는게 학교부지다. 게다가 가격도 반값이래는데, 건축 품질은 어쩔건가? 과연 제대로된 아파트가 나올 수 있을까 싶다.

 

국토부가 제시한 새로운 주거모델엔 왠만한 강심장이 아니면 들어가지 않으려고 할거다. 대부분의 수요는 이미 성벽을 높인.. 그러니까 진입장벽이 세워진 기존 단지들과 공공자가나 공공임대가 없는 민간분양 시장으로 더 몰리게 된다. 특히 자녀가 있거나 자녀 계획이 있는 세대면 더욱 그렇다. 이 부분은 며칠전에 쓴 글 '부동산 아비투스'를 참조하면 좋겠다.

 

2021/01/08 - [투자] - 부동산 선택 시 고려하지 않았던 제3의 요소 : 아비투스

부동산 선택 시 고려하지 않았던 제3의 요소 : 아비투스

 

3기 신도시 혹은 역세권 고밀도 주거지 입주를 기대하면서 현재 가지고 있는 기축 혹은 분양권을 매도하는건 진짜 바보같은 행동이 될수 있다. 현재 신축, 준신축, 분양권 등은 어떤 강한 바람에도 꼭 붙들고 있어야 할 이유가 생겼다. 지금은 오히려 사 모아야 할 때이다. 

 

지금까지와 마찬가지로 여전히~ 앞으로도~ 유효한 공급은 없다. 

 

스댕데일리붇#48 역세권 고밀도 부동산 공급대책 때문에 기축들은 더오를듯