서울대 대숲 부동산 제보 관련 토론

페북 대숲에 눈길을 끄는 제목의 제보가 있길래 읽어봤는데,

첫 꼭지부터 어이가 없어 장문의 댓글을 좀 달았다. 

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(원문) 1. 대한민국에서 먹고 살기가 왜 어렵냐

☞ 부동산 투기를 재산 증식의 수단으로 여기는 걸 당연시하기 때문임.

공간과 건축물의 희소성이 큰 국토에서, 생활이나 생산 활동이 이루어져야 할 공간이 활동을 하지 않는 누군가에 의해 추가 점유되면 공급량의 상대적 단락으로 인해 당연히 인플레가 발생함. 시세에 거품이 잔뜩 끼면 정작 그 공간이 필요한 이들은 사용하기 어려워지고, 추가 점유자들 역시 투자 대비 손실을 안보려 하니 임대료 및 권리금 등을 이용한 착취가 발생.

자가 생활 및 생산 공간 확보의 어려움은 자연히 기타 모든 부분에서의 생활고로 이어짐.

불로소득을 추구하는 인원과 액수만큼, 노동과 투자에 대한 정당한 결과물이 안 돌아가. 아주 간단한 덧셈 뺄셈이야.

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지금부터 빨간색이 내 댓글이고 파란색은 다른분의 댓글이다. 

 

 

(내 댓)

실전 경험도 없어보이는데 이론도 부실함. 공장 지산 상가 오피스 건물들은 남아 돈다는 것부터 인지하길 바람. 투기자본이 낄 자리도 없음. 그리고 기업유지에 돈을 돌려야하는 기업들이 사업부지 매입에 자본을 크게 들일 수 없으니 자본가들이 대신 구매를 하고 저렴하게 임대를 줘 기업활동을 할수있게 도와주는 것. 건설업, 자본가, 기업가 모두가 윈윈하는 생태계가 수십년에 걸쳐 만들어짐. 기업이 해당 공간을 소정의 임대료로 점유하면서 좋은 현금흐름을 만들어내면 근처 빈 땅을 사서 사옥을 올리거나 이미 만들어진 빈 사무실에 들어가고, 원래의 공간은 또다른 누군가가 쓰게 됨. 1번이 너무 어처구니 없어 2번은 안읽었어요

 

 

(대댓)

상가 오피스 가격이 낮은곳은 남아도는 지역만 남아돌 것이고,

아닌곳은 비싸서 남아돌 것이고,

자본가들이 사업부지를 선점하고 있어서 사업부지 운영에 있어서 구매가 아니라 임대를 선택해야 할만큼 가격이 높은것은 아닌지 모를 일 아닌가요.

 

 

(대대댓) 

글쎄요. 사업은 현금흐름이 가장 중요한데 시작부터 부동산 매입을 고려하는게 사업이나 기업을 제대로 운영할 마음이 있다고 보이진 않습니다. 매입가가 임대료 수준으로 낮아진다면 그땐 다시 인간의 이기심이 발동하지 않을까 싶기도 하구요. 금방 제가격 찾아갈겁니다.

 

지금의 평균 건물임대 수익률(대출없이 5%)은 오랜 시간동안 여러 사회시스템이 어울려 찾아낸 균형점인 것이죠. 그리고 임대료가 비싸서 남아도는 상가가 있다 쳐도 그게 문제가 될까요. 결국 시장이 순리대로 만들어줄겁니다. 그 목 좋은 임대료 높은 상가에서 그간 임차인과 임대인은 윈윈했을겁니다. 임대료를 내고도 많이 남았으니까요. 어차피 서로 리스크를 안고 계약한 관계고, 임대료가 올라 수지타산이 안맞으면 계약은 거기거 끝나는겁니다.

 

그렇게 기존상권이 죽고 다른 상권이 뜨며 새로운 중산층이 생기겠지요. 근데 기존상권이 날아갈때 임차인이 망하냐? 아닙니다. 대부분의 임차인은 벌만큰 벌고 다른 곳으로 갑니다. 임차인인 동시에 다른데선 건물주이기도 하구요. 또한 오피스나 상가 공장 지산 등의 상업용 건물들은 그간 시장 왜곡이 별로 없었습니다.

 

그런데 요즘 정부가 상가 등에도 종부세 구간을 손대려고 하던데.. 이건 진짜 곡소리날겁니다. 재계약때마다 임대료 인상 없이 잘 살던 사람들이 일제히 움직일테니까요.

 

 

(대대대댓) 

시작부터 부지를 사는 경우를 말한것은 아닙니다.

추가 매입과 투자확장 측면에서 말한것이죠.

 

매입가가 임대료수준까지 낮아지는것을 고려하여 말한것도 아닙니다.

인간은 기회비용을 고려하니,

너무높지 않은 매입비용이 지속적 임대지출보다 괜찮을 수 있는 지점을 고려하여 말한 것입니다.

 

물론 목좋은곳에서 윈윈한 경우도 많겠지만,

목좋은곳이 임대인에게 주는 확정적 이익에 비해 그 목을 이용하여 수익을 내야 하는 임차인쪽이 막대한 리스크를 가진다는점이, 그 리스크가 그 실질적 '국가 생산량을 증가시키는 쪽'인 자영업자에게 몰린다는점이 문제인 것이죠.

 

그렇습니다, 당장에 임대료 인상이 큰 문제를 만든다면,

정부에서 월세 정해주듯이 임대료 정해주겠다고 나설지도 모르겠군요.

 

 

(대대대대댓)

말씀하시는 내용 일부는 공감이 가긴 합니다만, 임대료와 매입비용의 지점이라.. 그역시 경제주체들의 이해관계가 맞아 알아서 결정된거라 내가 그런 손익 지점을 고려하여 사업부지 매입을 시도한다면 거점을 옮기는 수밖에 없는것 아닐까 싶습니다.

 

좋은 상권에서 이미 합의된 임대차계약, 본인건물에서 장사하는 사람들을 누군가가 밀어낼 수는 없는 일이니까요. 누군갈 제끼고 그 공간을 차지하려면 그분들이 그 공간에서 벌어들이고 있는 수입을 보상해줘야 하니 합당하게 계산된 프리미엄을 지불해하는거고 그런 데이터가 수천수만개 쌓이며 시장가격이 결정되는 그 자체가 '시장'이라 생각하는데 말입니다.

 

여기에 국가 생산량에 대한 기여까지 고려하는건 좀 너무 먼 이야기 같습니다. 경제주체들간의 생존게임이니까요. 수입과 지출이 있는 모든 경제주체는 생산량에 직간접적인 영향을 끼친다고 보는데 제가 잘못된걸까요. 임대인과 임차인 중 누가 더 기여를 하고 있는지는 알수없는 거라고 생각합니다.

 

임차인쪽이 막대한 리스크를 가진다는 점을 말씀하셨는데, 전 반대라고 생각합니다. 막대한 리스크는 오히려 임대인이 떠안는 경우가 많습니다. 최상위 부자들을 제외하곤 대부분 대출을 끼고 건물을 매입하는데, 공실기간 동안의 막대한 이자부담과 관리비, 세금, 그리고 건물에 묶인 돈때문에 생기는 기회비용이 만만치 않습니다.

 

톱니바퀴에 아무런 문제도 생기지 않을 정도로 세상 치밀한 계획을 세운게 아니라면 임대차시장은 냅두는게 낫다는 생각입니다. 절대 어느 한쪽이 크게 희생하는 구도가 나올수가 없습니다. 서로 물고 물리는 관계니까요.

 

 

(댓x6)

시장방임주의를 원하는 입장에서야 수익을 얻는 주체가 국가의 실질 gdp상승이 고려대상이 아니겠지만,

일반적으로 국민대다수가 이익을 얻는 방향으로 국가가 운영되어야 한다고 믿을 시민과 정치인 입장에서는,

업자의 사업부지 구매여건을 확보하는 방향으로 시장간섭을 해도 된다고 볼 수 있겠죠.

 

사업부지 거점 목들이 국가 인프라로 결정될 수 있음에도,

개인들의 자본확보 용량으로 국가전체 생산을 저해할 수 있는 부분이 있다면,

그 또한 비민주적 성질로써 견제받아야지 않겠습니까?

 

국가생산량은 중요한 요점이죠.

 

우리가 더 나은 정책에 대해 생각할때,

그것은 우리 모두가 더 윤택해질 정책을 찾고자 함이고,

그것은 실질적 국가생산량 증가와 연결되어 있기 때문입니다.

 

경제주체간의 생존게임이 어떠한 결과를 낳느냐,

그것이 무슨 가치와 의미를 지니냐 하는것을 따지지 않을거라면 경제정책 자체가 쓸모없을 것입니다.

 

수입과 지출의 주체는 모두가 생산량에 영향을 미치지만,

그러한 주체를 만들게 하는것은 근본적으로는 화폐가 아니라,

실질가치를 지니는 무언가를 만들어내는 환경입니다.

 

당연히 임대인의 권리는 존중받아야 하지만,

임차인이 만들어낸 가치에 부지가주는 이점 이상의 '무언가를 만들어내는데 기여한것'은 없는게 사실인거죠.

 

그렇다면 '대출을 껴안고 건물을 매입하는 경우',

특히 '대출로 인한 리스크가 큰 경우'를 제한하면 되겠군요.

그럼 '리스크를 안는 임대인'의 존재로 인해 시장교정의 진보를 막는 돌부리는 사라질테니까요.

 

(댓x7)

좋은 말씀 감사드립니다.

 

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(그 분의 다른 글)

투기제한으로 추가 공급이 끊기면,

현재공급이 부족할때 가격이 오르는것은 당연한 것이다.

 

그러나 말이 좋아 재테크지,

빚투기 부동산인 비생산 인플레가 지금과 같은 시기에 일어난다면,

모든 물가는 오르고 저축량이 줄어서 중산층은 위아래로 쫙 갈라질 것이다.

그것이 엘리트주의, 공산독재적 정당이 인민을 지배하는 방식이다

 

(내 댓) 공감합니다.

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(댓x6)을 읽고

뒷통수를 한대 후려맞은 느낌이 들었다.

완전히 맞는 말들 뿐이라..

 

댓글 토론 마무리 후

'이런 분이 정치를 해야 하는데..'

라는 생각이 들었다.

 

오늘 큰거 배웠다.