블로그강의(10) [부록] 2동탄 시범 우측 상권분석

[불펌금지, 블로그 링크만 가능]

 

목차 

 

들어가는 말 : 이럴거면 투자는 왜 하는건가?

 

I. 트라이포드

 1. 소득의 트라이포드 : 노동 소득이 더 중요한데?

 2. 소득의 트라이포드 : 자본 소득 세팅하는게 쉬운게 아님

  - 중산층 진입 전 가장 소중한 자산

  - 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환

 3. 소득의 트라이포드 

  - 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다 

 

II. 부동산 투자

 1. 분양권

  - 확정수익 분양권 투자 Part.1 : 구도심 신축 투자 사례 1~2

  - 확정수익 분양권 투자 Part.2 : 구도심 신축 투자 사례 3

 2. 갭투자

 3. 재건축 재개발

 

III. 수익형 파이프라인

 1. 상가 

  - 부록먼저 : 동탄2 시범단지 우측 상권분석

 2. 오피스

 3. 지식산업센터

 4. 공장 

 

IV. 싸게 사는 법

 1. 경매

 2. 공매

 3. 급매와 초급매

 

V. 잘 파는 법

 1. 연락의 중요성

 2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

 

VI. 부동산 투자 철학

 1. 소크라테스처럼 질문하라 

 2. 루소처럼 걷고 상상하라

 3. 소로처럼 느끼고 보는 법

 4~8. TBD

 

VII. TBD

 

 

10강

- 수익형 파이프라인 : 동탄2 상가분석편

 

 

상가나 수익형 투자에는 순서가 없다. 돈이 갈곳이 없어도 이런 물건으로는 쉽게 오지 않는다. 아파트나 주택에만 투자해본 강사들이 상가에 대해 오해를 하고 있는 것이 있는데, 모든 투자가 끝나서 할게 없으면 상가로 온다는 거다. 그건 아주 일부만 맞는 말이다.

 

상가 투자를 꾸준히 하는 사람들은 가치대비 저렴하게 나온 상가들을 급매, 경매, 공매 등으로 하나하나 취득하며 쌓아간다. 전국적으로 땅값이 너무 올라 상가나 업무용 오피스 역시 분양가 자체가 좀 비싸지긴 했지만, 분양가가 너무 비싸져 근처의 기존 물건들 대비 임대수익률이 너무 떨어질 것으로 예상되면 미분양이 나는게 대부분이다. 미분양이 나면 시행사의 타격이 크기 때문에 시행사 역시 함부로 건설을 하지 않는다. 단톡방이나 그동안의 글에서 여러번 언급했듯이 땅을 싸게 사놓고 대기하다가 근처 상황이 좋아져 수요가 폭발할때 근린상가나 프라자상가, 업무용 빌딩 등을 짓기 시작한다. 싸게 사놓은 땅이기 때문에 분양가 역시 싸다. 그런 건물들을 분양받는 것도 좋다. 그런 좋은 물건들을 찾기 어렵긴 하지만.

 

오늘 분석할 곳은 동탄2 시범단지 우측의 카림쪽 상가 건물들이다. 주변에 1만 세대 정도가 상권을 둘러싸고 있다. 아래 지도한가운데의 투썸플레이스 쪽 상권분석이다. 

 

동탄2 시범단지 우측

 

상권분석 전 동탄2라는 도시에 대해 먼저 좀 알아는 시간을 갖자. 동탄2 시범 거주자들의 flow(현금흐름)측면은 판단이 서질 않지만, 내집마련에 성공했고 신축 가격이 오르는걸 겪은 사람들이 타 도시에도 투자를 많이 했을것이라 회수 시즌이 돌아오면 소비력이 상당히 괜찮아질거라 생각한다. 큰 시세차익은 대부분 백화점이나 자동차 매장에 가서 쓰겠지만. 30~40대가 주로 입주했기 때문에 회사에서의 위치도 많이 올라갈테고 앞으로 여러 사업들을 통해 부를 이룰 것으로 본다. 이 동네의 소비력은 앞으로 더욱 좋아질거라 본다. 

 

신주거문화타운과 남동탄 일부를 제외한 동탄2의 주거단지 대부분이 완성됐으니 이제 기업들이 들어오고 상가들이 자리를 잡을 차례다. 원래 그게 순서다. 최근 북동탄 테크노밸리 오피스 단지들이 분양을 많이 했는데 2~3년 후면 준공이 끝나고 사무실들에 기업들이 입주를 시작한다. 크고작은 기업들이 들어오고 나면 오피스 빌딩 근처의 상권이 살아난다. 최후엔 호텔 등의 숙박시설들이 들어오고 도시의 발전이 마무리된다.

 

동탄2는 백화점이 새로 생겼고 이제서야 기업들이 들어서기 시작한다. 분당선 연장, 인동선 신설, GTX-A 등의 굵직한 교통호재들이 남아있기 때문에 도시 발전의 마무리는 아직 멀었다고 볼수있다. 동탄역 중심상권과 업무용지의 개발 역시 아직도 시작도 못했다. 동탄2가 여전히 기회의 땅인 이유다. 이 글들이 나중에 책으로 발간된다고 하더라도 경부고속도로 좌측의 업무지구는 개발중일 것이다. 

 

중심상권, 업무용지의 개발은 아직도 멀었음

 

다시 시범단지 우측 상권으로 돌아올까. 상업용지는 저거 뿐이다. 배후세대는 아주 많다. 배후세대가 많으니 저 상가들은 모두 좋은 상가일까? 그렇게 막 사도 될까? 절대 아니다. 1만세대 유효수요가 있어도 동선이 나오지 않으면 망한 상가가 될수있다. 그걸 알아보자. 물론 1만 세대가 있어야 돌아가는 업종들이 있고 그런 업종들이 이쪽 상권에 들어간다. 게다가 추가로 2000세대급 상가들도 같이 들어오는 자리이기 때문에 왠만한 상권보단 좋긴 하겠지만. 그럼에도 불구하고 안좋은 자리가 있다.

 

플라자상가들의 천국 

도보 이용시 동선을 그려보자.

좌측 공원을 제외한 북쪽 동쪽 남쪽에서 골고루 해당 상권으로 들어온다. 동쪽에는 육교가 있어 모아미래도, 신안인스빌, 스위첸, 호반베르디움 등에서 육교를 건너온다. 육교가 있어 좋긴 한데, 육교 계단이 끝나는 지점부터 상가 이용률이 올라간다는 걸 알아야 한다. 

 

그리고 나머지 아파트들에선 출구를 따라 동선이 아래 그림처럼 그려진다. 반도3차와 반도4차, 호반써밋, 세트럴푸르지오, 롯데캐슬 등의 세대수가 상당하다. 그래서 저쪽 사람들이 주로 다니는 길이 1입지라 볼수있다. 제일 잘되는 자리이다. 이 동선들이 많이 지나갈수록 좋은 자리이다. 

 

 

역시나 떡하니 제일 좋은 자리에 파리바게뜨가 들어가 있다. 

 

좋은 자리라고 생각되는 곳

 

제일 좋은 상가 2개

동선이 겹치고 만나는 곡선도로쪽 상가이다. 파리바게트, 골프존, 학원, 병원 등이 있다. 여기가 프라자 상가의 정석이다. 간판이 덕지덕지 붙은 프라자상가를 안좋게 보는 사람들도 있는데 절대 아니다. 이런 상가가 스트리트형 상가보다 좋다. 효율적이기 때문이다. 빵도사고 병원도가고 애들 학원도보내고 PC방도 가고 분식도 먹고. 엘베만 타면 올라갈 수 있기 때문에 많이 안움직이고 많은걸 이용할 수 있다.

 

바로 옆 카림 상가(스트리트형)에는 뭐가 있을까. 이상하게 자리를 잘 못잡는 뚜레쥬르와 미용실 등이 있다. 스타벅스가 있긴 하지만 스타벅스는 찾아오는 곳이니 스타벅스가 있다고 무조건 좋은 자리라고 생각하면 안된다. 스트리트형 상가들의 건물은 매우 멋지지만 주차장에서 상가까지 걸어가는 동선도 잘 안나오고, 상가들의 위치를 찾기가 너무 힘든 단점이 있다. 얼마전 동탄2 반도8차 카림상가에 갔다가 길을 잃어 매우 당황한 적이 있었는데 좀 그렇더라. 자주 가서 익숙해지면 상관없겠지만.

 

카림4차 상가

 

스벅이야 집객력이 있으니 잘 되겠지만 다른 상가들은 뭔가 잘 안될것 같은 기분이다. 동네 주민이라면 옆 프라자 상가들에 가서 모든 일을 다 보고, 시간이 나면 카림상가에 잠깐 들려서 커피를 마시겠지. 지금이야 임대료 차이가 별로 없을지 몰라도, 시간이 흐르면 잘되는 건물의 임대료가 더 높아진다. 

 

육교에서 넘어오는 길이 북쪽 상가들은 휑하다. 도로가 있는데 무단횡단을 하면 안되는 도로이다. 심지어 1층에 임대딱지도 붙어있다. 근처에 수요는 있으나 동선에서 벗어난 곳이라 해당 길을 이용하는 유동인구가 거의 없다는 증거다. 이런데 상가를 사면 속이 매우 상한다. 같은 상권이라고 해도 수요가 천차만별이 된다. 가격도 계속 벌어진다.

 

휑한 북쪽 거리

맞은 편을 보니 이게 공원길이 아니다.

보전녹지 같은거다. 아파트를 지을때 녹지를 반드시 둬야 하는데 그거다. 이런건 담벼락과 같은 기능이라 아파트에서 월담을 할수가 없는 곳이다. 동선이 없는 거나 마찬가지다. 공원도 아니라서 이용하는 사람이 없다.

 

같은 북쪽인데 육교가 끝나는 지점의 상가는 임대상황이 약간 괜찮다. 도합 1700세대 정도가 이용하는 육교다.

 

마지막으로 가장 안좋을 것이라 생각했던 국민은행쪽 상가. 동선이 전혀 안나오는 곳이다. 동쪽 단지들은 육교를 활용하고, 남쪽 단지들은 서쪽을 활용한다. 남쪽 단지들 출구가 다 서쪽으로 나있기 때문이다.

 

그런데 로드뷰를 보면 의외로 가게들이 잘 들어와있다.(사람은 안보이지만..) 일부러 찾아와야 하는 상가들로 임차가 맞춰져있다. 1만세대를 커버할 그런 업종들인가. 신협, 국민은행, 동물병원, 새마을금고, 치과 등.. 월세 상황이 그렇게 좋지는 못할 것 같다. 은행은 좋은거 아니냐고 생각할 수 있지만, 은행 지점 축소에 당첨되면 좀 짜증나는 상황이 올지도. 그리고 은행들이나 병원들이 안좋은 점은 영업이 보통 4~6시면 끝난다는 거다. 밤새 돌아가는 업종들이 있어야 1층에 술집이나 판매점같은게 들어오는데 은행이나 병원들로 맞춰진 상가는 집객이 6시면 종료라 1층 상가들 입장에선 많이 아쉽다. 

 

그래도 여긴 반도4차 오피스텔이 있고 카림스트리트 상가들과 맞닿아 있어 유동인구는 조금 나오나보다. 미소야가 영업을 하고 있는걸 보니.. 

 

 

제일 좋은 상가 2개

이구역의 왕은 파리바게트가 있는 프라자상가 두동이다. 분양가는 아마 국민은행이 있는 상가들과 비슷했을거다. 오히려 더 쌌을수도 있다. 하지만 시간이 지나면 임대 상황에 따라 건물 가치가 완전히 달라진다. 상가를 살때엔 강남이냐 동탄이냐 하는 지역을 보는게 아니라 상가를 직접 이용할 고객들의 수요는 얼마나 되고, 그 수요들의 동선은 어떻게 나올 것이느냐가 제일 중요하다. 강남의 변두리 구석탱이 상가보다 위에 나온 동탄 센텀프라자의 상가가 훨씬 수익성이 좋다. 상가쪽은 할 이야기가 너무 많다. 

 

다음 11회차 포스팅에 계속.

 

---

 

9회차 다시보기

 

블로그강의(9) 이럴거면 투자는 왜 하는건가?

 

* 본 블로그 강의는 '스댕 톡강의방'에 연재합니다

- 스댕 톡강의방 : 입장코드 7777

https://open.kakao.com/o/gRjlooSd

스댕 톡강의방