1방에 10억보다 10방에 10억이 더 나은 이유

이번 실거주 상승장에 투자한 사람들 대부분이 자산을 키우는 데 성공했다. 데이터를 보면 사실 2014년부터 2021년까지는 실패하기가 더 어려웠던 시장이다. 전부 다 올랐으니까. 대신 부동산에 투자하지 않는 사람들이 크게 손해를 봤다. 나 같은 경우도 14년 기축 상가 투자를 시작으로 16년 이후에는 아파트 분양권, 20년부터는 다시 수익형 부동산 분양권에 투자하여 자산을 꽤 불렸다. 그런데 요즘 이런 생각이 든다. '시장에서 오래 살아남는 것도 어렵겠구나.' '두세 번만 성공해도 실력자 소리를 듣는구나' 등등.

 

시장이란 게 내 생각대로 돌아가지 않기 때문에 등기 시점에 현금이 모자라거나 대출이 생각만큼 안 나오거나 전세입자가 안 들어오면 당황하며 손절을 하는 것이 태반이기 때문이다. 그렇게 좀 잃고 나면 다시는 투자판에 들어오지 않게 된다. 그래서 소소하게라도 지속적으로 계속 이익을 보는 게 중요하고, 안전한 투자를 하는 게 중요하다는 생각이 든다.

 

'한 번에 10억을 번 사람이랑 10번에 걸쳐 10억을 번 사람 중 누구에게 투자를 배울래?'라고 물어보면 난 당연히 후자라고 생각한다. 물론 나도 빠르고 쉬운 길이 좋지만 그 길은 요행일 가능성이 높거나 그 당사자가 너무나 비범한 나머지 따라 할 엄두도 나지 않는 경우가 많았다. 당사자 또한 지속 가능한 투자는 아니라고 얘기한다. 반면 소소한 수익을 여러 번 내 부자가 된 사람은 그 자체로 실력이 보증된 투자자이자 사업가더라. 1번은 요행을 의심할 수밖에 없지만 10번을 성공시키면 그건 실력이 된다. 결정적으로 후자 쪽이 내는 세금이 적고 현금흐름도 좋고 투자 유연성도 좋다. 나도 후자가 됐으면 좋겠다. 일단 그러려면 시장에서 살아남는 게 먼저겠지. 

 

 

[시장 상황]

 

1. 정체-하락 마무리?

 지난가을부터 하락-정체기가 시작될 수 있으니 조심하고 포트폴리오를 분산하자고 포스팅을 많이 했었는데, 조심히 살아오는 동안 아파트 쪽에서 살짝 하락이 일어났지만 시장에서 우려한 만큼의 하락은 나오지 않았다. 이 정도에서 마무리되지 않을까. 개인적으로는 조금 더 하락이 나오고 미분양이 쌓이면 좋겠다. 그때 들어가게. 슬슬 다시 살 때가 오고 있다.

 

2. 금리

 금리 상승을 들먹이며 50% 대폭락을 외치는 분들이 있다. 그분들 논리는 금리가 10% 15%까지 오를 거라고 하는데 경알못들의 희망 사항일 뿐이다. 투자를 해본 적이나 있는 분들인지 의심스럽다. 뉴스에서 외치는 금리 7%는 신용 안 좋은 분들의 악재 콤보로 인한 금리고, 대부분의 투자자(1~2등급)들은 금리를 4%대에서 받고 있다.

 사업자의 상업용 부동산 담보대출은 심지어 3%대다. 높아진 금리가 지속되지도 않는다. 과거를 살펴보면 이런 금리는 잠깐이다. 지금 월세 시세가 가파르게 상승 중인데, 이러다 통화스와프가 체결되고 금리가 한 번에 와장창 내려오고 나면 그땐 또 빠르게 움직이는 사람이 큰돈을 벌겠지. 

 

3. 지금도 오르는 것들

 수도권+산업지+역세권의 대지지분 높은 저층 아파트 재건축이 가시화되는 곳들은 지금도 오르고 거래가 일어난다. 그리고 수익형으로 마련해 놓은 상업용 부동산과 업무용 부동산들 때문에 이쪽 시장도 계속 보고 있는데 여긴 기록적인 상승을 보이고 있다. 부산 쪽 지산에 작년에 들어간 분들, 1~2년 전 판교 쪽에 업무용 공간을 사놓은 분들은 많이 벌었다. 아파트 투자 인플루언서들이 금리가 오르면 수익형이 폭망이라고 상가, 오피스, 지산 같은 곳에 절대 들어가지 말라고 했는데 시장은 또 예상과 반대로 돌아가고 있다. 리테일 부동산 역시 금리로만 결정되는 되는 시장이 아니기 때문이다. 아파트보다 난이도가 훨씬 높아서 아파트 살때처럼 대충 사면 망하는 건 맞다.