부동산, 얼른 대피해야 합니다

집은 필수재다. 누구라도 집이라는 3차원 공간은 필요하다. 전세냐 월세냐 자가냐의 점유 형태만 다를 뿐 혼자살든 둘이살든 다같이살든 어떻게든 '집'에 살게 되어있다는걸 무조건적으로 머릿속에 넣고 있어야 한다.

 

요즘 여러 유튜브 콘텐츠들 중 부동산 하락을 주장하는 무주택분들 전용 힐링 영상들의 조회수가 고공행진 중인데, 잠시의 위로가 될수는 있겠지만 그 본질을 들여다보면 결코 힐링받고 있을 상황이 아니라는 것을 깨달을 수 있을 거다. 현 상황을 들여다보며 기저에 뭐가 깔려있는지 보자.

 

① 폭등하던 지역들 매매가 정체 및 조정 국면  

② 전세가 주춤, 전세 매물 증가

 

이정도만 보면 하락장이 오는 게 맞는 것 같다.

그러나..

 

③ 반전세 및 월세 계약의 증가, 월세 가격의 상승

 

월세 관련 지수들의 상승

 

월세 계약 건수가 기록적으로 증가하고 있다. 금리가 오르니 전세대출을 받아 전세 계약을 하는 것보다 월세를 내는 것이 비용이 적어 월세 수요가 증가하는 중이다.

 

하지만 여기서 중요한 것.

그만큼의 수요를 받아줄 월세 물량이 시장에 없다. 돈많은 다주택자, 임대사업자 형들을 종부세와 보유세의 맷돌로 으깨버렸기 때문이다.

 

그래서 전세대출비용과 월세비용의 평형점에 도달하는데 그리 오래 걸리지 않을 것으로 보인다.

 

찾는 사람은 많은데 공급이 없으니 월세 가격이 올라간다. 얼마전 내 지인도 국평 월세 아파트를 3년전 대비 보증금은 두배에 월 임대료를 매달 160%를 더 내는 조건으로 계약을 했다. 그마저 그 단지에 딱 하나 남은 임대매물이었다는 것.

 

전세대출이자가 월세보다 비싼 상황에선 월세로 수요가 몰림

 

이렇게 월세에 수요가 몰리며 월세 시세가 오르면 임대차 시장은 어떻게 될까?

전세 대출을 받아 임대차 계약을 맺는 것과 거주 비용이 같거나 높아진다.

 

월세 수요증가 → 월세 가격 상승 → 전세대출이자 비용이 더 싸짐 → 전세수요 증가

 

그럼 그때부턴 다시 전세가가 상승할 확률이 높다.

 

그리고 부동산 하락론이 팽배해져 집을 안사는 추세와 맞물리면 거의 모든 수요가 임대차로 전환이 되고(일부 자가 보유자들도 팔고 무주택 포지션으로 감), 그렇게 월세와 전세가 엎치락 뒤치락 하며 상승하다 보면 매매가와의 갭을 줄인다.

 

매매가와 전세가가 붙으면 그다음에 벌어지는 일은 무엇인가?

매매가의 상승이다.

 

갭이 줄어들 때 세입자들은 생각한다.

"월세로, 전세대출 이자로 내돈 다 날리느니 그래도 내집 한채는 갖자"

 

너무 당연한 생각이다.

전세대출이자를 꼬박꼬박 내고 있는데 내집하나 없는 것과

내집에 대한 주담대를 갚는건 천지차이이기 때문이다.

 

비슷한 비용이 매월 통장에서 빠져나가는데 내 소유의 건물과 등기권리증이 있고 없고는 천지차이다. 넘을 수 없는 4차원의 벽이기 때문에 자가를 갖는게 매월 나가는 비용이 좀 증가하더라도 자가를 선택하는 것이 보통이다.

 

뭐 대충 이런식일까. 가로축은 time 세로축은 cost

 

이렇게 한 싸이클이 도는 거다. 뭐 이제 다 알지 않는가..

 

 

그렇다면 이번 포스팅의 제목

'대피해야 한다'는 말은 무엇인가?

 

무주택 포지션에서 이번 기회에 타이밍을 잘 잡아 대피하란 말이다. 시장에서 조정 줄 때가 기회다. 분명 얼마정도 떨어지면 그때 산다고들 했지 않는가. 역사상 저점을 잡긴 힘드니 마음에 드는 물건이 내가 생각한 가격과 대충 맞아졌다면 남들이 채가기 전에 내집마련을 하는게 좋다고 본다.

 

나중에 사는게 힘들어서 눈물을 흘릴 상황이 생겼을 때,

월세집에서 우는 것보다 내집에서 우는게 덜 서럽다.

 

* 폭락힐링 영상들 중, 포트폴리오 다각화(금, 달러, 원자재, 리테일부동산, 리츠, 연금, 채권 등)를 시도하라는 영상 하나는 괜찮더라. 영끌 몰빵은 위험한게 맞다.

 

* 이자비용 증가를 감당하기 위해 투잡을 뛰는 것도 좋다. 그러다 사업에 눈을 떠서 개부자가 될수있다.