3주택 10상가를 외치는 이유 (투자글 #162)

단톡방이나 카페, 블로그에서 자주 외치는 내 슬로건인 '3주택 10상가'. 이건 부동산 경기와 상관없이 무조건 달성해야하는 스스로의 목표이기 때문에 하락-상승 분위기에 휘둘리지 않는다. 목표 달성까지 무지성으로 모을 거라 장투가 저절로 되는 이점이 있다.

 

 

1. 3주택의 이유

 

3주택은 목돈이 필요할 때 빼 쓰기 위함이다. 살다보면 목돈이 크게 필요할 때가 있게 마련인데, 비거주 중인 아무 집을 하나 팔아서 쓰면 된다. 단, 장기보유를 통한 양도세 특별 공제나 증여를 활용한 절세가 필요하다. 

 

 

해당 집들을 팔면 사치품은 아무때나 살수 있고 상승기때 합쳐 더 좋은 집으로 이사를 갈 수도 있다. 등기를 치느라 당장 주머니에 돈이 없어 스스로의 행색이 추리해도 자존감이 매우 높아지는 효과가 있어 나름 절약이 된다. 

 

주택은 상승-하락기의 시세가 극명하게 달라지기 때문에 시세차익 목적의 보유를 한다. 하락기나 정체기때 사서 n사이클 후의 상승기때 판다. 다만 3주택을 보유하는데 마이너스 현금흐름(종부세, 보유세, 건보료 상승)이 생기는 경우가 있어 보완이 필요하다. 그걸 10상가에서 나오는 현금흐름으로 퉁치는 거다.

 

주택 가격과 전세를 결정짓는 수요 공급과 규제 등은 내가 컨트롤할수 있는 부분이 아니기 때문에 감당못할 정도로 양을 늘리는 경우 경매로 넘어가는 등의 아주 곤란한 상황이 올수있다. 그래서 실거주 1주택과 임대 2주택 정도만 가져가는 거다. 내 경제적 능력이 더 좋아질 경우 갯수는 늘리지 않고 나머지 2채를 업그레이드 할 생각이다. 환금성이 중요하므로 매도나 전세빼기 난이도가 낮은 역세권 아파트로만 한정한다.

 

 

2.  10상가의 이유

 

10개의 상가는 현금흐름 발생과 구상하던 사업에 도전할 때 필요하기 때문이다. 말이 상가지 지식산업센터, 오피스(사무실), 생활형숙박시설 등 모든 수익형 물건이 포함된다.

 

이런 상업-업무용 부동산은 규제에서 보통 벗어나있다. 잘만 고른다면 내 노후를 책임질 양질의 연금같은 놈들이 된다. 게다가 집 근처 물건이 공실이 날 경우 준비만 되어있다면 내가 그동안 생각하던 사업을 내 건물에서 해볼 수도 있고 숙박업도 진행이 가능하니 자아실현을 상업용 건물들로 트라이해도 된다.

 

요즘 무인관련 기술과 플랫폼이 발달하면서 상업용 부동산 건물주가 직접 창업을 해서 추가 수익을 올리는 경우가 많아지고 있다. 예를 들어 임대료를 받으면 월 100만원이 남는데, 내가 무인 창업 등의 사업을 시작할 경우 월 200~300이 남을 수도 있다. 그럼 후자를 택하는게 낫다. 그런게 2~3개 돌아가면 무인 프렌차이즈가 되고 찐사업의 영역에 발을 들일 수도 있게 된다.

 

물론 상가도 매도하여 목돈을 쥘수도 있지만 매도가는 임대료와 연동되기 때문에 임대료를 얼마나 잘 받느냐가 더 중요하다. 임차인의 사업이 자리를 잡으면 안정적으로 운영되는 경우가 많다. 내가 직접 사업해서 이익이 날 경우에는 매도나 사업양도 시 권리금이 발생한다. 요게 프리미엄이 된다.

 

아파트처럼 등락이 없어  단기간 높은 차익을 기대하는 거래는 어렵지만 '현금 흐름'의 힘은 생각보다 강력하기 때문에 생활이 여유로운 알짜 부자로 거듭날 수 있다.

 

매도가 어렵고 오래걸린다고 해도 시간을 들여 천천히 모두 처분하고 그럴싸한 빌딩으로 바꿀 수도 있다. 그래서 주택만 하는 것보다 상가도 섞어 보유하는게 당연히 좋다. 종부세 기준도 80억으로 높고. 게다가 상가 처분은 실거주하는 집과 완전히 분리되니 싹다 팔아도 아무 가족의 주거에 문제가 없기 때문에 운용의 폭이 넓어진다. 

 

매달 발생하는 현금흐름과 매도하여 목돈을 쥘수있다는 희망은 마음에 아주 큰 안정을 준다. 그런게 전국적으로 10개정도 있어봐라. 남들 다 휘둘리는 외란인자(지병, 퇴사, 물가상승 등)들이 발생하여도 무서울게 별로 없다.

 

경제적 자유는 3주택에서 오는게 아니라 10상가에서 오는 거다.