젊은놈이 왠 상가투자를 이렇게 했는지 궁금하실 거 같아서..

스댕데일리붇#108 젊진 않지만 나름 젊은 스댕입니다.

나이도 어린 놈이 무슨 차익형 부동산(아파트/빌라 등) 투자를 등한시하고 수익형(상가/오피스/지산 등)을 그렇게 해대냐고 혀를 끌끌차는 분들이 있다. 모험심이 부족하다나 뭐라나. 오늘은 그 이유에 대해서 이야기나 풀어보고자 한다. 

월급 받을 땐 월급의 중요성을 모른다. 월급을 한 10년 받다 보면 그게 좀 공기처럼 느껴져서 월급의 소중함을 대부분 모르더라. 회사에서 대충 개판치며 살아도 때 되면 무조건 나오는 줄 안다. 월급이 끊긴다는 상상을 안 하고 사는 게 일반적이다. 그런데 실제로 퇴사에 준하는 상황이 나에게 일어난다면?

 

집 팔아서 생활비를 대면 될까? 이런 개같은 양도세 폭탄 시대에 한집당 10억 이상 차익이 난 다주택자가 아니라면 아마 멘탈이 무너질 거다. 나는 두개의 사건을 겪으며 자본 스스로 만들어내는 최소 생활비의 중요성을 깨달았다.

 

고정적인 수입이 없으면 모든게 무너진다.

사랑, 우정, 안정, 사업, 투자 등 많은 부분의 기반이 월급이더라.

 

(사건1)

대졸공채로 三sung에 들어가 잘 다니다가 8년 만에 퇴사하고, 작은 회사의 핵심 멤-바로 합류하게 되었는데 회사가 참 잘되다가 경영을 좀 잘못해서 제대로 망할뻔한 적이 있었다. 그 당시 다섯 달 정도 급여가 밀렸는데 네 달째부터 식은땀이 확 나더라. 그때 깨달았다. 내가 멀쩡해도 회사가 훅 갈수 있구나. 

 

(사건2) 우리 회사의 남은 핵심 멤버들끼리 회사를 잘 살린 후 1년 중 반은 놀고 반은 회사댕기며 몇 년을 또 띵가띵가 잘 살았는데, 이번엔 내가 문제였다. 디스크가 터진 후 흘러내리는 바람에 다리 마비가 오더라. 와.. 아직 만 나이로 30대인데.. 수술 전후로 나와 가족들의 미래에 대한 별생각이 다 들었다. 그때 병상에서 생각한 게 이거다. "최고의 리스크는 전염병도 금리인상도 부동산 하락도 아닌 그냥 늙어가는 내 몸둥이었구나"

내가 멀쩡해도 회사가 망할 수 있고, 회사가 멀쩡해도 내 몸뚱이가 망가질 수 있다. 나머지 하나의 케이스는 회사도 멀쩡하고 나도 멀쩡했는데 다른 놈이나 차가 와서 나를 들이받아 내가 크게 다치는 상황이다. 위의 두 사건은 내가 만 34세부터 38세까지 실제로 겪은 내용이고, 더러운 케이스(사고)는 그냥 자주 생각하는 내용이다.

뭐가 어떻게 되든 생활비가 마르고 대출 원리금을 못 갚기 시작하며 등줄기가 시원해지는 건 마찬가지다. 내가 맛탱이 가는 것보다 더 큰 문제는 부양해야 할 가족들의 생계이고.

이런 일들을 겪고 나니 수익형 부동산이 그렇게 땡기더라. 그래서 월세 수입을 현재의 급여 수준으로 맞춰놓으려 발악을 하는 거다. 물론 은퇴 이후에 수익형에 도전해도 되지만, 난 그냥 45세 이전에 모든걸 만들어놓고 싶었다. 그래야 내맘대로 살수있으니까.. 

그래서 30대 중반에 수익형 투자를 시작했고, 5년이 지난 지금 목표치에 거의 다 왔다. 마음먹고 미친놈처럼 달려들면 생각보다 세팅이 빨리 되더라. 

얼마 전 재설정한 목표는 현 급여 수준의 130%로 수익형 세팅을 끝낸 후 다시 차익형에 몰빵 하다가 언젠간 디벨로퍼가 되는 건데, 삶은 항상 계획한 대로 되지도 않고 미래가 어떻게 될지 전혀 모르기 때문에 시드를 크게 모아 비싼 상가/오피스/지산 등을 사는 것보단 그냥 그때그때 상황에 맞게 당장 사들일 수 있는 물건들을 부지런히 매입했다. 위험 분산 차원도 있고..

그런데 이렇게 수익형을 사들이다 보니 잘 산 몇 개는 차익도 생기고 그러더라. 주절주절 말이 길었는데, 월세 받는 수익형 부동산도 매력 넘치는 시장인 게 맞고, 하락장에 강하며, 세팅이 잘 끝나고 나면 급여가 두배가 되는 것이기 때문에 투자 환경이 더 좋아진다. (DSR 두배..)

남동탄 호수뷰 가 나오는 아파텔 84제곱미터 짜리가 분양가가 10억이더라. 이제 신규 주택투자는 돈도 대출여유도 없어서 못하겠다. 그래서 송도 워터프론트 호수와 저멀리 서해바다까지 전부 보이는 초고층 양창 업무용 오피스나 하나 더 사놔야겠다. 주택과 마찬가지로 플렉스 수요가 있겠지.

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금쪽같은 내부동산(분양권 재건축 재개발 상가 꼬빌)