주식 vs 분양권 : 평택 엘크루, 천안 라이크텐

스댕의 부동산 이야기(37) - 주식 vs 분양권 : 평택 엘크루, 천안 라이크텐

 

결론부터 말씀드리면 일단 경기권 30평 이상 3억대 아파트 분양권이 있다면 지금 시기를 이용해서 오히려 적극적으로 잡아놔야 한다라고 이야기하고 싶습니다. 그리고 이미 좋은 물건을 들고있다면 성급하게 팔지말고 잘 붙들고 있어야 합니다.(이걸 팔아서 왜 주식을..) 이해하기 쉽게 평택의 뉴비전 엘크루 분양권을 가지고  이야기를 풀어보겠습니다. 이 아파트의 경우 현재 거래되는 프리미엄이 1~2천 수준입니다.

 

 

 

 

 

 

① 분양권 매도 후 주식을 했을 때 수익

지금은 코로나 시국이죠?

주식이 대폭락했다며 주식을 하겠다고 분양권을 급매로 팔고 그럽니다. 그에 대한 수익을 계산해볼까요. 현재 종합주가지수가 1,700p입니다. 지금 주식에 넣고 종합주가지수 2,000p을 회복한다고 감안하면 평균 2~30% 수익 정도를 기대할 수 있겠습니다. 

 

엘크루 분양권을 예로 들었으니, 신대가 들어가지 않은 1차 계약금 납부 분양권 기준 투자금 1천만원에 프리미엄 1천을 붙여서 매도하면 55%세금때고 1450정도의 시드머니가 생기겠네요. 이걸로 주식을 잘 선택해서 30%가 상승하면 500만원 정도의 이익을 기대할 수 있습니다. 1450만원이 1950으로 불어나겠군요.

 

② 분양권 유지 시 수익

분양권을 매도하지 않고 버티는걸 보겠습니다.  평택 뉴비전 엘크루의 경우 투자비용이 1,120만원이었습니다. 2차 계약금 무이자 신대, 중도금대출도 무이자이죠. 게다가 미분양 분양권이라 주택수에 잡히지도 않습니다. 중저층 분양가는 평당 900만원대입니다.

 

멀지 않은 미래를 예상해봅니다. 이미 현실이 된 내용도 있습니다.

 

a. 평택 뉴비전 엘크루.. 이 아파트의 완공은 1년 반 후인 2021년 10월입니다. 아마도 어떤 식으로든 코로나는 끝나있을 겁니다.

b. 글로벌 전례없는 대규모 양적완화로 화폐가치의 하락은 피할 수 없습니다.

c. 코로나로 인해 집콕을 경험한 사람들, '신축'의 중요성은 더 커집니다

2020/04/02 - [투자] - 10년 주기 기술 대격변과 바이러스 그리고 부동산(거의 SF소설)

d. 경기도와 붙어있는 경부축 충남/충북에서도 신축 평당 1,000만원 이하 분양가는 이제 나오기 힘듭니다.

 → 당연히 경기권, 인구가 증가중인 대도시 시가지에서는 더욱 더 나올 수 없는 가격입니다

e. 양적완화, 집값상승, 최저임금상승 등을 고려해볼때 2년 반 후인 2021년 후반, 평택에 새로 분양하는 아파트의 분양가는 얼마일까요? 저는 평당 1,500만원을 예상합니다.

f. 그렇게 된다면 엘크루와의 분양가 차이는 평당 500~600만원입니다. 30평 기준 1.5억의 차이가 납니다. 그게 곧 일정 비율로 프리미엄으로 전환됩니다. 70% 수준으로 가정하면 1억정도의 프리미엄이 형성될겁니다. 엘크루의 미래가격을 아주 보수적으로 봐도 평당 1150-1200만원. 입주시 5천 정도의 프리미엄을 생각할 수 있습니다.

 

들어가 살 경우 프리미엄이 고대로 내 재산이 되겠네요. 입주 시점에 매도시 세율44% 제하고 3,000~5,600만원의 수익이 기대됩니다. 아까 주식의 최대 기대수익은 500만원이었는데요.

 

③ 이런 접근 방식

이런 접근방식으로 투자를 한 것이 8개월 전의 인천 주안역 신일 해피트리입니다. 작년 7월 평당 1천만원에 잔여물량을 분양하길래 얼른 가서 잡아놨었죠.

2020/01/21 - [투자] - 인천 미추홀구의 잠룡 주안역 신일해피트리

 

그 후로 미추홀구에 분양하는 신축들이 평당 예상 분양가가 1300, 1400.. 부평은 1500, 송도는 2000이 넘어가더군요. 그 '갭'때문에 프리미엄이 생길거로 예상하고 들어갔습니다. 4월 기준 최하층 동일평형 프리미엄이 실거래가가 9천이 넘었습니다. 신축에 대한 수요는 항상 있습니다.

 

사실 제가 미추홀구 역세권 아파트를 산다고 했을때 주변에서 말렸습니다. 거긴 환경이 좋지 않아 상승을 기대하기 어렵다고.. 평택 엘크루도 마찬가지더군요. 별로라는 분들이 많습니다만 그런거에 신경쓰면 투자를 못합니다. 아무것도 안하는 것보다 해보고 후회하며 배우는게 더 낫습니다.

 

단, 인천은 분양 계획과 예상 분양가를 쉽게 알 수 있었습니다만 평택은 그렇지는 않습니다. 그래도 그냥 세상 돌아가는 꼬라지를 보면 느낌이 오지 않습니까. 양적완화, 제로금리, 최저시급상승 - 2년 후 근처 신축의 분양가는 반드시 올라갑니다.   

 

천안역사 동아라이크텐을 볼까요. 여긴 인천보다 더심했습니다. 여긴 정말 여기저기서 안티가 심하더군요. 사람이 살 수 있는 곳이 아니라며 특히 천안분들이 그렇게 심하게 비난을 했습니다. 하지만 지금 어떻습니까? 입주가 1년이상 남았지만 고층 기준 8천 저층기준 5천의 프리미엄이 붙어 실거래가 되고 있습니다. 분양권을 취득한지 6개월 밖에 안됐는말이죠.

 

천안역사 재건축(?) 도안이 나오고 라이크텐 도색완료, 위쪽 부지의 대규모 개발이 하나씩 실현될때마다 지금 프리미엄은 그냥 추억이 될겁니다. 천안 역시 비슷한 접근방식이었습니다. 천안 최고의 부자동네가 이미 30평대 기준 7억을 찍었는데, 새로 분양하는 어떤 신축도 가질 수 없는 특장점이 있는 1급역사 초초역세권의 주상복합이 평당 천만원이다..? 사지 않을 이유가 없었습니다.

 

라이크텐은 요즘 급매 물건들을 기회를 노리고 있던 분들이 바로바로 사가시더군요. 전 그분들이 승자라 봅니다. 사실 여긴 글로벌 경제위기가 와도 걱정이 안됩니다. 이런 입지는 전국에 몇개 없거든요. 주변에 신축 아파트과 업무시설들이 생길수록 1급역사와 쇼핑몰, 종합환승센터와 연결되는 이 아파트의 가치는 더욱 올라갑니다. 아파트는 얼마든지 주변에 새로 지을 수 있어도 역사를 옮길 수는 없거든요. 게다가 천안 역시 인천, 평택과 마찬가지로 새 아파트의 분양가는 계속 올라갈갑니다.  

 

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아파트를 팔아 주식을 한다는 분들이 실제로도 보이길래 적어봤습니다. 황금알을 낳는 거위의 배를 굳이 가를 필요가 있을까요. 1천만원 시드머니가 들어간 미래의 금도끼인 분양권을 굳이 쇠도끼인 주식으로 바꿀 필요가 있나 싶습니다. 물론 제 생각이 틀렸을 수도 있지만요.  

 

■ 오늘의 결론 

2억 후반 - 3억 초반 평당 900-1000만원대 수도권 대도시 분양권은 지금 팔 이유가 없다. 이걸 팔아서 주식을 하는 것 보다 그냥 분양권 들고 시간이나 묻히는게 낫다. 무주택자들은 좋은 집을 저렴하게 가질 마지막 찬스다.

 

2020/02/13 - [투자] - 입지좋은 부동산에 시간을 묻혀야 하는 이유

 

■ 첨언1

2020년 수도권 입주물량이 올해 28,449호 밖에 되지 않음(국토부 발표 자료) = 공급부족 상황.

 

■ 첨언2

이탈리아 국가부도, 셰일업체 부도로 인한 미국 금융업체 파산, 독일 도이치방크 파산, 동남아 연쇄 구제금융 돌입 등이 일어날 경우 등의 좋은 않은 이벤트가 등장할 시 주식이고 부동산이고 폭망하겠지만..  그런데 그렇다 하더라도 2억후반 3억초반 평당 900~1000만원 수준의 분양권은 아파트는 문제없지 않을지~