스댕데일리붇#132 업무용/상업용 부동산 투자기 : 용현학익 인하대역 시티필드 아직 만 나이로 30대이지만 편안하고 안정된 노후를 위해 나는 3주택 10상가의 길을 택했다. 나 하나 와이프 하나 딸내미 하나 이렇게 3주택을 갖고 10상가에서 나오는 임대료는 생활비 병원비로 쓸 거다. 당연히 죽을때까지 일도 열심히 할 거다. 난 근로소득 사업소득을 사랑하는 사람이다. 헤아려보니 상가투자는 14년부터 했는데 어느덧 등기와 계약서의 합이 10개가 넘었다. 대부분 프리미엄도 꽤 붙어서 '매도할까?'라는 생각이 들긴 하는데 지도를 보면 또 못 팔겠다. 21년 초에 용현학익 인하대 후문 쪽에 시티필드라는 근생+업무빌딩의 13층 남향호실 3개를 쪼르륵 받았다. 22년 4월에 준공인데 보증료가 별로 높지는 않지만 임차..
매수 심리는 한방에 치솟기도 하지만 꼴랑 거래 한건으로도 완전히 꺾이기도 한다. 지금까진 아파트처럼 생긴 전국의 모든 자산들이 올랐지만 앞으로도 이 트렌드가 계속되리란 보장은 누구도 할 수 없다. 부동산에도 사이클이 존재하기 때문에 긴 상승기 마지막쯤에 포착되는 이상신호들이 보이기 시작한다면 슬슬 대비를 해야 한다. 폭등기 때와 똑같은 전략과 똑같은 방식으로 정체 하락기의 직전까지 투자하다간 나락으로 가기 쉽다. 이상신호가 몇가지 포착된다. 얼마 전 열린 주정심에서 신규 조정지역을 동두천 한 군데밖에 추가하지 않았다. 조정지역을 거는 산출식은 변하지 않았는데 우리가 느끼는 것보다 신규 조정지역이 적다. 걸릴 것 같았던 몇몇 지역들이 안걸렸다. 게다가 창원 의창지구는 투과 지역에서 해제했다. 미분양 관리지..
지금이야 유동성 덕분에 투자수익이 워낙 좋으니 사업소득과 근로소득을 등한시하고 부동산 투자, 코인 투자, 주식투자의 열풍이 불지만 이 차익 투자 상승 사이클이 끝나고 나면 또다시 사업소득, 근로소득, 연금소득, 임대소득 중시 분위기로 돌아가서 몇년을 지내야 할거다. 다만 4차 산업혁명과 함께 로봇들과 각종 서비스 플랫폼들이 사람들의 일자리를 무진장 빼앗고 있어서 이번 장기간 상승 사이클 종료 후 직장을 잃거나 그만둔 사람들은 다른 직장을 찾기 힘들거라는게 내 생각이다. 그럼 선택지 중에 하나가 되는게 본인이 꾸려나가는 사업 혹은 임대수입일거다. 사업을 하려면 공간이 필요한데 일반 주택에서는 좀처럼 사업을 하기가 힘들다. 집에서는 물류의 이동도 문제고 누군가를 채용하기도 어렵다. 1인 콘텐츠 크리에이터가 ..
영원한 것은 없다. 좀처럼 끝나지 않을 것 같이 느껴지는 이 부동산 상승기도 언젠간 멈추게 되어있다. 아프가니스탄처럼 그리고 고려와 조선처럼 국가도 하루아침에 없어지고 생겨나기도 한다. 나라도 그렇게 급변하는데 시장은 그렇지 않을까. 시장의 물건과 서비스는 수급에 따라 가격에 따라 사이클이 생겨난다. 부동산도 시장이기 때문에 마찬가지로 사이클이 있는 거다. 그 사이클이 정부 정책 등의 여러 요인에 의해 길어질 수도 있고 짧아질 수도 있고 진폭 또한 커질 수도 있고 작아질 수도 있을 뿐이지 반드시 상승-하락 사이클은 반복된다. 나라가 망조가 들 때 나타나는 신호들이 있듯이 부동산 가격 사이클도 신호들이 있을 거다. 투자자로서 우리가 해야 할 일은 상승-하락의 변곡점에서 의미 있는 신호들을 포착하는 거 아닐..
자산운용을 남에게 맡기란 말이 아니다. 내 자산은 내가 스스로 운용하는 것이 좋다. 내 자산을 스스로 움직이는 과정에서 공부가 많이 된다. 그렇게 쌓인 지식은 우리 자녀들에게 전달된다. DNA와 함께 지식도 전달해야 자식들이 이 험한 세상 잘 살아나갈 수 있다. 뭐든 노력이 들어가야 잘 되는 듯하다. 나보다 딱히 나을 것도 없어 보이는 자산관리회사 직원들에게 돈을 맡겨봐야 합법적으로 systematic하게 강탈당하기밖에 더하겠는가. 직접 수익을 내는 개인들의 경우 수백수천 퍼센트의 이익이 난 케이스를 많이 보지만 펀드 같은 곳에 맡긴 누군가가 500% 이상 수익이 났다는 말은 들어보지도 못했다. 남들에게 투자금을 맡긴 사람들의 케이스를 보면 배가 아프긴 커녕 '어휴 나는 저런 거 안 해서 개다행' 같은 ..
스댕데일리붇#129 얼핏보면 치밀한 계획 후 수행하는 완벽주의자들의 성과가 더 좋을 것 같지만, 까놓고 비교해 보면 대충 시작한 후 직접 부딪히며 문제해결을 하는 사람들의 결과물이 더 좋은 경우가 대부분이다. 장기적 관점에서 보면 더 그렇고 투자판에서도 똑같다. 게으른 완벽주의자들의 경우 계획만 세우다 시간을 허비하는 바람에 매수를 결심하고 나면 이미 너무 오르고 난 후라 계획을 세울 당시에는 완벽했던 계획이 순식간에 물거품이 되는 경우가 허다하다. 완벽한 계획을 세워도 시장은 기다려주지 않는다. 시장은 생물이고 시장은 달리는 버스다. 어디로 튈지도 모른다. 보이지도 않는 고객들을 기다려 주지도 않는다. 그렇게 시작도 하기 전에 기력을 다 써버리니 정작 중요할 때 지치는 거다. 그래서 투자를 앞두고 너무..
신규택지지구를 막 때려 박지 못하는 이유는 기존 원도심(구도심)의 슬럼화 문제가 심각해지기 때문이다. 슬럼화 된 구도심은 수백 년간 사람들이 살아온 입지가 좋은 땅이기 때문에 언젠가 재생되기 시작할 텐데, 재생이 완료되면 외곽의 택지지구들은 유령도시가 될 가능성이 높아진다. 균형을 맞춰 적절한 구도심 재생을 하면 되겠지만 이것도 어려운 게 멸실되는 순간부터 인근의 전세가와 집값이 미친 듯이 올라가버리니 이것도 정치인들의 입장에선 큰 문제라 고통을 미래로 전가시켜버리고 개발을 보류한다. 슬럼화나 유령도시나 집값 폭등이나 어느 것이든 일단 발생하면 필연적으로 수많은 사회 문제들이 발생시키는데 그걸 또 해결하고자 다시 국가적-사회적 비용이 많이 소요된다. 유령도시든 슬럼화든 폭등이든 다 막아야 하는 게 맞다...
스댕데일리붇 #128 순창에 소단지 아파트를 추천받았다. 예전 천안 라이크텐이나 평택 엘크루마냥 1천만원만 투자하면 된다길래 혹해서 좀 자세히 좀 물어봤는데 중도금이 허그(HUG)보증이랜다. 평당 700의 값싼 아파트이지만 인구 2만7천의 지방 소도시에 내가 허그 보증을 써가면서 아파트를 살 이유가 없다. 나에게 매운맛 순창 아파트를 추천해주신 분양사분께서는 분양일 하신지 10년이 넘었다고 하시던데 계약금 신용대출의 개념도 모르고 허그보증이 뭔지도 모르시더라. 이런 걸 싸다고 혹해서 찍어먹으면 그냥 골로 가는 거다. 게다가 이 아파트가 뭐가 좋은지에 대해서 설명도 안 하고 '그냥 여긴 무조건 좋다' '와서 직접 보니 이렇게 좋을 수가 없다'라고 되풀이만 한다. 분양팀에 높은 사람을 바꿔 물어보니 이미 분..
스댕데일리붇#127 내가 금수저도 아니고 투자에 천부적인 재능이 없다면 남들보다 빠르게 은퇴준비를 하는 편이 좋다. 그래야 더 큰 꿈을 꾸고 살수있다고 본다. 이왕이면 은퇴준비는 30대부터 시작하라고 말하고 싶다. 나역시 30대 중반부터 은퇴준비를 했는데 주택과 더불어 상가와 사무실, 지산, 오피스 등을 공부하며 사들이기 시작했고 생활비는 수익형 부동산에서 다 나오도록 만들어 놨다. 맘먹고 달려든지 5년만에 이뤄냈다. 그래서 40대들이 하는 고민 1위인 은퇴자산 마련과 2위인 내집마련엔 이제 별 관심이 없다. 내 톡방에서 항상 외치는 삼주택십상가 세팅은 이미 됐다. 이제 내 관심은 오로지 자기계발(4위) 뿐이다. 자기계발 내용도 무슨 회사에서 시키는 영어 중국어 공부같은 변죽만 올리는 것이 아닌 오로지 ..
기흥역세권 예비 매도자들 중 유독 본인들이 잘하고 있는 줄 아는 착각에 빠진 헛똑똑이들이 많다. 이전에 거래된 실거래가보다 한참 낮은 가격으로 매도물건을 등록해놓고 정작 매수자가 그 집을 산다고 하면 물건을 거두고 찔끔 올려 다시 네이버부동산에 매물로 등록하고를 반복한다. 그렇게 행동하는게 시세를 견인하는 줄 아는 것 같은데 최고로 바보같고 어리석은 착각이다. RR물건을 가지고 그러고 있으니 중저층 물건들이 그 벽에 가로막혀 제가격에 팔질 못한다. 악순환의 부메랑은 결국 자신의 목을 조른다. 알고보면 매도할 마음도 없는 사람들이 태반같은데, 이건 매수예정자와 매도예정자들을 농락하고 시장을 기만하고 있는 게 아닐까? 사실 집값을 잡는데는 정부의 부동산 수요 억제 정책이나 100명의 폭락론자보다 이런 셀프 ..
여름도 끝났고 경기 동남부 부동산 바겐세일도 끝나갑니다. 주인집과 임차인께서 매수희망자들에게 집을 안보여주던 그 집마저 나갔다고 하네요. 집을 보지도 않고 사는 시즌이 돌아오고 있습니다. 21년 하반기 장은 그간의 상승보다 그 폭이 더 클것 같습니다. 기흥역세권 시세의 특징은 앞에서 멀찍이 치고나가 리딩을 한다기 보다, 인근지역의 역세권은 아니지만 살기좋은 단지들의 시세가 충분히 오르고 나면 그후 밀려 올라가는 모양새를 몇년째 보여주고 있습니다. 신갈역세권이나 신흥덕, 기흥 효성해링턴, 기흥역세권 맞은편 재건축 예정 단지 등지가 기흥역세권 단지들과 갭을 1억에 근접하게 좁히면 다시 3~4억으로 늘리고를 반복합니다. 오늘은 그 중에서도 제 블로그 단골손님인 기흥역 센트럴 푸르지오에 대해 21년을 맞아 상세..
현재 8억 후반 보증금에 월세 100만원 조건만 공개. 당첨자 발표날에 전세형,확정분양가,우선분양권 유무 나온다고 함 수지구청역 근처에 '롯데캐슬 하이브 엘(Lotte Castle Hive L)'이라는 멋진 이름의 민간임대 주상복합이 들어온다. 톡방들에서 어디선가 유출된 프로젝트 파일이 싹 한번 돌았는데, 가격을 대략 14억원으로 정도로 책정한듯. 아니 무슨 이렇게 비싸냐고 생각들을 할텐데, 과연 비싼걸까 적절한걸까 분석을 해보자. 일단 사업개요부터.. 위치 : 용인시 기흥구 보정동 266-4번지 외 2필지 용도 : 공동주택(아파트) 및 부대복리시설 세대수 : 715세대 규모 : 지하3층~지상36층 용적률/건폐율 : 449.67% / 37.54% 주차 : 공동주택 910대 근생 28대 평형 : 84A~E..
