ㅌ스댕의 부동산이야기(24) - 수용성의 미래는 이미 결정되어 있다 최근 비관론자들의 이야기들을 들어보면 강남 직결이 없는 지역들의 경우 지금이 끝물이라는 이야기를 많이 하던데 정말 끝물인지에 대해 대충 짚어보는 시간을 가져보겠습니다. 1216 대책 이후의 집값 상승 지역으로 수원,용인,성남이 언론에 많이 오르내리고 있습니다. 이를 줄여 서울 '마용성(마포,용산,성동)에 빗댄 '수용성'이라 부르더군요. 이 지역들은 그냥 아무 이유없이 서울을 누르니 풍선효과 만으로 오르는 것일까요? 정말 그뿐일까요. 그렇다면 지리적으로 훨씬 가까운 다른 곳들이 더 큰 폭의 상승이 있었어야 합니다만 그렇지 않았고, 한국감정원 주간 시세 동향을 보면 수용성 지역은 계속 타지역들과의 갭을 키우고 있습니다. 그런데 이런 결과는 ..
스댕의 부동산 이야기(23) - 인테리어에 홀려서 산 평택 엘크루 평택 뉴비전 엘크루 요약 ① ★2억 후반대 가격에 역대급 인테리어 ② 74㎡이 맞나 싶을 정도로 잘빠진 구조 ③ 주택수 미포함 ④ 훌륭한 커뮤니티 및 조경 : 야외수영장, 물놀이터, 캠핑장, 가든 ⑤ 국공립 어린이집 원아 150명 ⑥ ★국내 최대 규모의 안성 스타필드(2.5km, 5분)에서 모든 문화생활 및 쇼핑 가능, 시원시원한 도로 ⑦ 평택의 대치동이라 불리우는 비전동 학원가 ⑧ 평택시청, 삼성전자 평택캠퍼스 및 벤더 수요 ⑨ 잘 꾸며진 역사유적공원과 아래 천변의 개선공사 ⑩ 입주 후 수요의 변화, 평택 미분양 물량 해소 ⑪ ★평택 부발선 추진 : 경기도+평택+안성+용인+이천 ⑫ ★용이동 푸르지오 5형제 매매가 4억 돌파 ⑬ 이재용 부..
스댕의 부동산이야기(22) - 산업의 척추 역할을 하는 경부라인 반도체밸리와 부동산 부동산과 지역경제는 강한 양의 상관관계를 갖고 있습니다. 당연한 소리입니다. 부동산 수요는 양질의 직장과 직주근접성이 결정합니다. 최근 과열 양상이 보이고 있는 우리나라의 부동산들. 과연 괜찮을까요? 초장기적 관점에서 보면 부동산은 무조건 우상향 하는게 맞습니다만, 시덥잖은 이유에 의해 본연의 가치보다 크게 뛴 경우 단기 조정 혹은 하락을 피할 수 없습니다. 기회비용에 의한 손실을 최소화하려면 산업의 핵심지에 투자를 해야 합니다. 그렇다면 이런 생각까지 이어지겠죠. '현재 우리나라 산업 중심은 어디일까? 미래에는 또 어떻게 변할까?' 강남은 왜 계속 비싼건지, 서울 중심지 뺨때리는 가격의 판교/광교는 무엇이며, 망포/기흥..
스댕의 부동산 이야기(21) - 미추홀구의 잠룡 주안역 신일해피트리 오늘 글은 길게 쓸 필요가 없습니다. 이미 지난번 글에 주안역 신일해피트리의 강점을 많이 조사했었습니다. 다시 한번 글을 적는 이유는 첫째가 전매가 풀렸기 때문이고, 둘째가 미추홀-부평구의 최근 역세권 분양가의 치솟는 가격 때문입니다. 미추홀구 역세권 신축을 그나마 3억대에 저렴하게 잡을 수 있는 시기는 지금 뿐입니다. 괜히 입지가 떨어지는 곳의 현장까지 가서 추위에 진을 빼면서 줍줍으로 고생하기보다는 입지 확실한 곳에 지어지는 신축의 눈먼 초피매물을 잡는게 훨씬 이득일 것이라 봅니다. 그 이유를 적어보겠습니다. 제가 느끼는 바로는 주안역 신일해피트리는 알면 무조건 사는데 몰라서 못사는 그런 곳입니다. 홍보를 워낙 안했기 때문입니다. 일..
스댕의 부동산 이야기(20) - 힐스테이트 부평(백운2구역 재개발 조합) 분양 총정리 인천 부평, 백운역 초역세권인 백운2구역 힐스테이트 부평 분양가가 나왔습니다. 74제곱미터의 분양가가 거의 5억입니다. 확장에 세금, 에어컨을 더하면 74㎡의 비용이 5억이 확실하게 넘어갑니다. 높아진 인건비와 물가 상승으로 인한 자재 비용 등이 담겨있나봅니다. 불과 1년 전만 해도 인천 구도심 신축이 평당 1,000만원 근처임에도 인기가 없었는데, 이제 분양가가 평당 1,600이라니 참 빠르네요. 이번 힐스테이트 부평 일반분양의 청약 경쟁률을 지켜봐야 할 것 같습니다. 힐스테이트 부평이 높은 경쟁률 아래 완판된다면 앞으로 저렴하게 분양했던 인천 구도심의 부평구, 미추홀구 역세권 신축 아파트들 가격의 미래가 대충 예상되..
스댕의 부동산 이야기(19) - 부동산 가두리 너무나 가파르게 오르는 부동산 시세도 사회문제이지만 대부분의 사람들이 가진 가장 큰 사유재산인 부동산의 가격을 특정인들이 농락하는 것 또한 큰 문제입니다. 오늘은 '부동산 가두리'에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 가두리를 분석하신 전문가분들의 말에 의하면, 가두리는 대장 단지를 제외한 인근 단지들이 갭메우기를 시작할 때 발생한다고 합니다. [목차 2번글 참조] 아래 레퍼런스들을 반드시 차근차근 읽어보시고, 가두리를 당하고 있는 단지들에서는 잘 해결해 나가시길 바랍니다. 1. 어서와 부동산 가두리는 처음이지? 아래는 가두리에 대해 누군가 만들어주신 짤입니다. 참 쉽게 이해할 수 있도록 잘 만들어 주셨습니다. 원본 출처를 찾고 싶은데 단톡방에 돌아다니..
님의 글 중 필요한 부분만 일부 스크랩 원문 출처 : http://land.hankyung.com/board/view.php?id=_column_407_1&no=214 ■ (종전자산) 시가의 산정 매도청구를 하여 소유권을 취득하기 위해서는 당연히 반대급부로 아파트 등 종전자산 값을 주어야 한다. 이 종전자산 값은 법원이 감정평가사를 선정하여 감정평가를 거쳐 최종적으로 결정하는데, 감정을 실시함에 있어서 소위 개발이익이 포함된 “시가”로 정하여야 한다는 것이 대법원 판례이다. 즉, “시가”란 매도청구권이 행사된 당시 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결, 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 2..
스댕의 부동산 이야기(18) - GTX A라인 부동산 총정리 오늘은 GTX-A라인 역세권 부동산에 대해서 정리해볼까 합니다. 상상력이 풍부한 사람들의 부동산 투자 수익률이 가장 높은 것은 자명한 사실이고, 상상력의 원천은 국가와 각 시도의 개발 계획들이겠죠. 그 중 상상이 현실화 되고 있어 향후 5년간 계속 주목받을 GTX-A 역세권 주택들에 대한 조사를 해봅니다. 평소처럼 서울은 제끼고, GTX의 영향을 많이 받는(=핵심 업무지구로부터 거리가 먼) 경기권 위주로 알아보겠습니다. 운정, 킨텍스, 대곡, 성남, 용인, 동탄역이 되겠네요. 이번 정리의 포인트 1. GTX-A라인 역사가 어디에 위치하는지 조사 - 호갱노노 지도 위에 표시 2. 역사 근처 아파트 시세 - 호갱노노를 썼으니 바로 나옴 3. 시사점..
스댕의 부동산 이야기 17 - 기흥역세권 기흥역 센트럴 푸르지오 왜 다른 곳들만 쓰고 우리 집은 안쓰냐는 지인들의 열화와 같은 응원(비난?)에 힘입어 적어봅니다. 사실 살고 있는 집을 쓰자니 낯부끄러워서 못썼었습니다. 이제 2년 반 정도의 세월을 이 집에서 보냈는데요, 비과세만 채우고 좀 더 직장이 가까운 곳으로 갈아탈 계획이었는데 살아보니 좋아서 눌러 앉을 가능성이 더 높아졌습니다. 그 이유를 적어봤습니다. 넘버링을 곁들여 자세하게 적습니다. 글이 길어서 목차도 구성합니다. 앞으로의 명절에 센푸분들은 친척들이 '니네집은 좋니?' 라고 물어보면 이 글의 링크를 전달하십시오. https://minife.tistory.com/314 순서 주변 인프라 개발관련(21년 추가) 기본 인테리어의 훌륭함 버스와 전철..
스댕의 부동산 이야기(16) 분당선 부동산의 미래 오늘은 분당선에 대한 글입니다. 평화로운 분당선은 아무일도 없을 것 같지만 이슈가 꽤 있습니다. 바로 급행화, 연장, 수급불균형입니다. 급행화*는 추진중이며 연장* 건 역시 오산, 화성, 용인에서 추진을 하고 있습니다. 두 이슈 모두 멀지 않은 미래에 확정이 날 것으로 보입니다. 그리고 오늘 집중적으로 다룰 수급불균형 이슈. * 두 공약 모두 임기 반이 지나도록 추진을 하지 않고 있습니다. 제가 알아본 바로는 국토부는 예산의 70% 비용 준비가 끝났는데 나머지 30%의 비용을 서울시와 경기도가 협의를 하지 않고 있다고 합니다. 국토부도 조율할 마음이 없고 서울시장과 경기도지사님, 성남시장님 모두 아무것도 안하고 있습니다. 하지만 총선이 다가옴에 따라 공약..
스댕의 부동산 이야기(15) 과거 버블세븐의 영광이 되살아 났다고 볼 수 밖에 없겠습니다. 한국감정원 주간아파트 가격 동향 통계에서 최근 수원 영통구와 함께 엄청난 상승세를 보이고 있는 용인 수지구가 드디어 일을 냈습니다. 신분당선 성복역 초역세권이며 대형 쇼핑몰 '롯데 수지몰'을 끼고 있는 아파트인 성복역 롯데캐슬 골드타운의 실거래가 11.7억이 나왔다고 하네요. 취등록세를 포함하면 12억이 넘어갑니다. 아직 거래 평형은 모르겠습니다. (전용 84㎡, 100㎡의 두 타입) 그동안 분당이나 광교, 동탄에 밀리던 용인시의 위상을 확 끌어올렸습니다. 이정도 가격은 동탄2 우포한에서도 나오지 않았습니다. 용인시에서 12억에 가까운 거래가 나왔다는 것은 아주 큰 의미가 있다고 봅니다. 오늘은 그 이야기를 풀어보..
스댕의 부동산 이야기(14) 천안은 지난번에 한번 적었기 때문에 따로 정리를 하지 않으려 했는데, 추가 대형 호재가 하나 더 생겼고, 조감도들도 새로 나와 정리를 다시 합니다. 누구나 다 아는 신불당쪽 분석은 아니구요, 천안역을 중심으로 한 천안 원도심 도시재생사업(뉴딜사업)과 한 주상복합 아파트에 대한 이야기입니다. 부동산이 오르는 여러 이유 중 하나는 근처의 대규모 개발계획일 겁니다. 그때 오르는 패턴을 정리해보면, ①개발 계획 소문에 오르고, ②그 계획의 확정에 오르고, ③착공 후 많이 오르고, ④완공에 또 오릅니다. 이런 개발 계획이 '신축 아파트(or 주상복합)', '역사(Station)'와 만나면 강한 시너지를 일으키는게 최근 부동산의 트렌드라는 것은 이 글을 클릭해서 들어오는 분들 정도면 잘..
